8年前に、メガバンクで住宅ローンの抵当権が設定されているマンションがあります。
昭和30年代に建築された、超好立地の都心マンションです。
抵当権が設定されているので、当時は住宅ローンが利用できたことになります。
ところが今回、同じメガバンクの住宅ローン担当者に
「現在このマンションで、住宅ローンは使えますか？」と確認したところ、
昭和30年代築のマンションは、現在は担保評価が難しい
との回答がありました。
昭和40年代以降でないと、担保評価が出ないそうです。
なぜ築古マンションは住宅ローンが難しくなるのか？
住宅ローン審査では、
- 建物の築年数
- 耐震基準（旧耐震か新耐震か）
- 管理状況
- 修繕履歴
- 金融機関の内部基準
- 総戸数
などが総合的に判断されます。
特に昭和56年（1981年）以前の「旧耐震基準」の建物は、
金融機関によっては融資条件が厳しくなります。
築年数がさらに古くなると、
- 担保評価が出にくい
- 融資期間が短くなる
- そもそも融資不可
という可能性もあります。
今は大丈夫でも、将来はどうなる？
今回のケースで考えると、
- 昭和30年代築 → 現在は難しい
- 昭和40年代築 → 現在はギリギリ評価可能なケースあり
という状況です。
ということは、あと10年、20年経つと、
昭和40年代築のマンションも「古すぎる」と判断される可能性は否定できません。
金融機関の基準は時代とともに変わります。
住宅ローンが使えないとどうなる？
住宅ローンが利用できない物件になると、
- 買主は現金購入のみ
- 一部の高金利金融機関のみ利用可
- 購入検討者が大幅に減る
という状態になります。
結果として、
住宅ローンが使える物件よりも、価格が下がりやすい
傾向があります。
これは非常に重要なポイントです。
昭和40年代築マンションを所有している方へ
もちろん、
- 立地
- 管理状態
- 大規模修繕履歴
- 建替え計画
によって資産価値は大きく変わります。
しかし、
「いま住宅ローンが使える」ことが資産価値を支えている側面もある
という視点は、持っておくべきだと思います。
売却を検討するなら“融資環境”も考慮する
築古マンションの売却を検討する場合、
- 現在どの金融機関が融資可能か
- 将来的な融資環境の変化
- 建物の管理状況
を踏まえて判断することが重要です。
昭和40年代築のマンションをお持ちの方は、
「売るなら早め」という選択肢も一つの考え方かもしれません。
「私のマンションはどうだろう？」
そう思われた方は、ご相談だけでも構いません。
融資可能性・市場価格・将来リスクを踏まえ、
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ミカタ仲介グループ
代表 大越 琢弥
