譲渡所得税は不動産を所有していた年数によって変化する

譲渡所得税の税率は、売却した不動産を所有していた年数が5年以上かどうかで変化します。5年以内であれば「短期譲渡所得」となり税率は39.63％、5年以上であれば「長期譲渡所得」となり税率は20.315％です。

つまり、所有してからすぐに売ってしまうと譲渡所得税の税率が高くなってしまいます。ちなみに所有期間は、不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかです。したがって「実質5年以上経過しているけれど、6年目の1月1日以降に売却しなければ短期譲渡所得となってしまう」ということです。

印紙税とは

不動産売買契約書には、印紙が貼られます。そして、売買契約書に印紙を貼ったのち、消印をすることで印紙税を納税したとみなされます。印紙税は、売却金額によって異なるので、以下の表を参考にしてみてください。ただし、令和6年3月31日までに作成された契約書には軽減措置法により税率が軽減されます。

登録免許税とは

不動産の登記上の所有者が変わる際に発生する税金です。登録免許税には「住宅ローンが残っていた場合に抵当権を抹消するための登記費用」と、「不動産の所有権移転や抵当権の設定の際に発生する登記費用」とがあります。前者は売り主様が、後者は買い主様が負担するケースが一般的です。

不動産の登記手続きは難しく、自分自身で行えません。したがって、登録免許税以外にも、それを依頼する司法書士報酬を用意しておく必要があるでしょう。

仲介手数料にも消費税がかかる

不動産会社と媒介契約を結び、仲介売却を行いその不動産が売れた場合、不動産会社への成功報酬として「仲介手数料」を支払います。この仲介手数料にも消費税がかかるため、覚えておきましょう。

仲介手数料の計算方法には決められた計算式を当てはめなければなりませんが、一番早くて一般的な計算方法は「売却額×3％＋6万円」です。これは、売却価格が400万円以上の場合に当てはまる計算式です。そして、そこに消費税10％が加えられた金額が、不動産会社に支払う仲介手数料の総額です。

その1　マイホームを売却する際の3,000万円特別控除

「売却する不動産が居住用の不動産であること」「譲渡先が血縁や同族会社でないこと」「前年や前々年にこの控除を受けていないこと」、これに当てはまれば3,000万円特別控除の対象になれます。譲渡所得、つまり売却益が3,000万円まで非課税になるため、大きな節税につながるでしょう。

その3　マイホームを10年以上所有していた場合の軽減税率

売却を希望しているマイホームの所有期間が10年以上だった場合、譲渡所得税の税率が軽減されます。この軽減税率は「3,000万円特別控除の特例」と併用できるので、対象となる場合は活用することをおすすめします。また、軽減される税率は、譲渡所得の金額に応じて異なります。境界は6,000万円です。

その4　相続した不動産の売却時の特例

「売却した不動産が相続や遺贈によって取得したものであること」「相続した人に相続税が課税されていること」、これらに当てはまれば取得費加算特例の対象になれます。相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却すると、納税した相続税の一定金額を不動産の取得費に加算できるので、相続物件の売却の際に活用してみてください。

その5　空き家を売却した場合の特例

「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」「区分所有建物登記の建物ではないこと」「相続直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと」、これらに当てはまれば居住用財産（空き家）を売った場合の特例の対象になれます。適用すれば、令和5年12月31日までに売却することで、譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けられます。

その6　2009年または2010年に取得した土地を売却する場合

土地を売却する際にはいつ取得したのかを確認することをおすすめします。なぜなら、取得した時期によっては譲渡所得から1,000万円の控除を受けられる可能性があるからです。対象となるのは以下のケースです。

• 2009年に取得し2015年以降に譲渡した場合
• 2010年に取得し2016年以降に譲渡した場合