【売主様の“味方”として、売主第一の売却を】
私たちは、アメリカ式の“売主専属”スタイルで、売主様の利益を最優先にした売却をご提案しています。
マンション売却を考えたとき、「キッチンが古いけれど交換した方が良いですか？」「浴室やトイレを新しくした方が高く売れますか？」と悩まれる売主様は少なくありません。水回りは購入希望者が気にする場所ですが、売却前に必ずリフォームやリノベーションを行った方が良いとは限りません。
今回は、三軒茶屋でマンションを売却する際に知っておきたい、水回りの修繕・交換・リフォーム・リノベーションの判断基準について解説します。
購入希望者は水回りをよく見ています
マンションの内見では、リビングや眺望だけでなく、水回りもよく確認されます。特に見られやすいのは、キッチン、浴室、洗面台、トイレ、給湯器、排水口、水漏れの有無、カビや臭いなどです。
水回りは毎日の生活で必ず使う場所です。そのため、購入希望者は見た目だけでなく、「購入後すぐに使える状態か」「近いうちに交換費用がかかりそうか」という点も気にしています。
古い水回りだから売れないわけではありません
キッチンや浴室が古いと、「このままでは売れないのではないか」と心配される方もいらっしゃいます。しかし、水回りが古いからといって、必ず売れないわけではありません。
中古マンションを探している購入希望者の中には、自分好みにリフォームしたい方、設備より立地を重視する方、購入価格を抑えたい方、購入後にまとめてリノベーションしたい方もいらっしゃいます。
売主様が新しくした設備が、必ずしも買主様の好みに合うとは限りません。そのため、売却前に高額な費用をかけて交換しても、その費用を販売価格にそのまま上乗せして回収できない場合があります。
個人の売主様がリノベーションして販売するケースは、ほとんどありません
中古マンションの売却では、不動産会社がマンションを買い取り、リフォームやリノベーションを行ったうえで再販売する仕組みがあります。いわゆる「買取再販」です。
買取再販されたマンションは、室内がきれいに仕上げられているため、購入希望者にとって生活をイメージしやすく、見栄えも良くなります。
一方で、個人の売主様が売却前に数百万円、場合によっては1,000万円近い費用をかけて、室内を全面的にリノベーションしてから販売する例は、ほとんどありません。
なぜなら、売主様がかけたリノベーション費用を、売却価格にそのまま上乗せして回収できるとは限らないからです。また、内装や設備の好みは購入希望者によって異なります。売主様が良いと思って選んだデザインでも、購入希望者には好みに合わない可能性があります。
個人の売主様が売却前に大規模なリノベーションを行う場合は、費用対効果を慎重に考える必要があります。
リフォーム費用を回収できるとは限りません
例えば、売却前にキッチンや浴室を交換し、数百万円の費用をかけたとします。しかし、リフォーム費用をかけたからといって、同じ金額だけ高く売れるとは限りません。
購入希望者は、マンション全体の相場、駅からの距離、築年数、階数、日当たり、眺望、管理状態、専有面積などを総合的に見て価格を判断します。
水回りが新しいことはプラス材料になりますが、物件価格を決める要素の一つにすぎません。売却前のリフォームでは、かけた費用を本当に回収できるのかという視点が大切です。
リノベーションしていなくても、価格が合えば売却できます
リノベーション済みのマンションは、確かに室内の印象が良く、購入希望者の目に留まりやすくなります。しかし、リノベーションしていないと売れないわけではありません。
リフォームやリノベーションをしていない現状のままでも、立地、駅からの距離、専有面積、間取り、階数、日当たり、眺望、管理状態、売出価格のバランスが良ければ、十分に売却できます。
中古マンションを探している方の中には、「購入価格を抑えて、自分の好みにリノベーションしたい」と考える方もいます。このような買主様にとっては、売主様が先にリノベーションしていないことが、むしろ魅力になる場合もあります。
まずは「交換」ではなく「清掃」で印象を確認します
水回りが古く見える原因は、設備の年式だけではありません。水垢、油汚れ、カビ、石けん汚れ、排水口の臭い、物が多く生活感が強いことによって、実際以上に古く見えることがあります。
そのため、いきなり設備を交換する前に、キッチンの油汚れを落とす、シンクや蛇口を磨く、浴室のカビや水垢を落とす、洗面台の上を整理する、トイレを清掃する、排水口の臭いを確認するといった対応を行いましょう。
清掃だけで印象が大きく変わることもあります。
部分的な補修で十分な場合もあります
水回り全体を交換しなくても、部分的な補修で印象を改善できる場合があります。
例えば、蛇口やシャワーヘッド、鏡、トイレの便座、洗面台の水栓、キッチンの取っ手などを交換する方法があります。浴室のゴムパッキンやコーキングを補修するだけで、清潔感が増す場合もあります。
設備全体を交換するよりも費用を抑えながら、購入希望者の安心感を高められることがあります。特に、壊れている部分や水漏れがある場合は、販売前に修理しておいた方が良いケースもあります。
古いことと、故障していることは別です
設備が古くても、正常に使用できるのであれば、そのまま販売する選択肢があります。
一方で、水が止まりにくい、蛇口から水漏れしている、トイレの水が流れにくい、浴室換気扇が動かない、給湯器が故障している、コンロが点火しない、排水に時間がかかるといった不具合がある場合は注意が必要です。
購入希望者が内見中に不具合を発見すると、「ほかにも故障している場所があるのではないか」と不安を感じることがあります。まずは、どの設備が正常に動くのかを確認しておきましょう。
給湯器の年式や交換履歴も確認しましょう
給湯器は日常生活に欠かせない設備です。購入希望者によっては、製造年、交換時期、故障歴、追い焚き機能、床暖房との接続などを確認することがあります。
給湯器が古い場合でも、売却前に必ず交換しなければならないわけではありません。ただし、年式や動作状況を把握し、購入希望者から質問されたときに答えられるようにしておくことは大切です。
交換履歴や修理履歴が分かる資料がある場合は、準備しておきましょう。
リフォーム済みが魅力になるケース
売却前の水回りリフォームが効果的な場合もあります。例えば、室内全体の印象をきれいに統一できる場合、すぐに入居したい買主層を狙う場合、周辺にリフォーム済み物件が多い場合、小規模な改修で印象を大きく変えられる場合などです。
忙しくて購入後にリフォームする時間がない方や、すぐに入居したい方にとって、リフォーム済み物件は魅力になります。
ただし、物件ごとに効果は異なります。売主様の判断だけで工事を始めるのではなく、販売価格や想定する買主層を考えたうえで判断することが大切です。
リフォームしない方が良いケース
反対に、売却前のリフォームを慎重に考えた方が良いケースもあります。
買主様がフルリノベーションを希望しそうな場合、築年数が古く室内全体の改装が必要な場合、水回りだけ新しくするとほかの古い部分が目立つ場合、売却まで時間をかけられない場合、費用を販売価格に反映しにくい場合などです。
中古マンションでは、古い状態を見て、自分好みに直したいという購入希望者もいます。そのような方に対しては、売主様が先にリフォームしない方が、自由に選べる余地を残せます。
「きれい」と「新しい」は別です
水回りの見せ方で大切なのは、新しいことよりも清潔であることです。
設備が古くても、掃除されている、故障していない、臭いが気にならない、丁寧に使用されている、メンテナンスされている状態であれば、購入希望者に安心感を持ってもらいやすくなります。
反対に、設備が比較的新しくても、汚れや臭いが強ければ印象は悪くなります。売却前には、交換するかどうかだけではなく、現在の設備をどこまで良い状態に見せられるかを考えることが大切です。
空室の場合は排水口の臭いにも注意します
空室期間が長くなると、排水トラップの水が蒸発し、排水口から臭いが上がってくることがあります。
特に、キッチン、浴室、洗面台、洗濯機置場、トイレは注意が必要です。内見前には定期的に水を流し、排水口の臭いがないか確認しましょう。
空室のマンションは生活臭がない一方で、排水口の臭いが目立ちやすいことがあります。せっかく室内がきれいでも、臭いがあるだけで印象が悪くなってしまいます。
写真撮影前にも水回りを整えましょう
購入希望者は、内見する前にインターネット上の写真を見ています。
水回りの写真が暗かったり、物が多かったりすると、「古そう」「狭そう」「手入れされていなさそう」という印象を持たれることがあります。
写真撮影前には、調理台の上を片付ける、シンク内を空にする、洗剤やスポンジを減らす、浴室内のボトルを片付ける、洗面台の私物を減らす、トイレ用品を整理する、照明を点けるなどの準備を行いましょう。
設備そのものを変えなくても、写真の印象は大きく変わります。
買主様にリフォーム後の暮らしを想像してもらう方法もあります
水回りが古い場合でも、販売方法を工夫することができます。
例えば、リフォーム会社の参考プランを用意する、おおよその改装費用を伝える、AIを使ったリフォーム後のイメージ画像を作成する、同じ間取りのリフォーム事例を紹介する、リノベーション向き物件として訴求する方法があります。
購入希望者が、購入後にどのような住まいにできるのかをイメージできれば、古さだけで判断されにくくなります。
イメージ画像を使用する場合は、実際の室内写真と誤解されないように、完成予想であることを明記する必要があります。
「リノベーションしないと売れない」と言われても、すぐに買取へ回す必要はありません
売却を相談した際に、「室内が古いので、一般の購入希望者には売れません」「リノベーションしないと難しいので、買取業者へ売りましょう」と提案されることがあります。
確かに、買取には、短期間で売却しやすい、内見対応の負担を減らせる、室内を片付けずに売却できる場合がある、契約不適合責任を免責にできる場合があるといったメリットがあります。
そのため、売却を急いでいる方や、確実に現金化したい方にとっては、有効な選択肢です。
しかし、買取業者は購入後にリノベーションを行い、再販売する必要があります。リノベーション費用、販売経費、税金、金利、再販売までのリスク、買取業者の利益を見込んだ価格で仕入れるため、一般の購入希望者へ仲介で売却する価格よりも低くなる傾向があります。
物件の状態や市場環境によって異なりますが、買取価格が相場の7割程度になるケースもあります。
時間をかけられるなら「現状販売」という選択肢があります
売却を急いでいないのであれば、私たちは、いきなり買取業者へ売却する前に、現状のまま一般の購入希望者へ販売する方法を検討することをおすすめしています。
室内が古い場合でも、相場より少し抑えた価格で売り出す、リフォーム前提の物件として紹介する、リノベーション後のイメージを伝える、修繕が必要な部分を正直に説明する、購入後に相談できるリフォーム会社を案内するといった販売方法があります。
例えば、室内状態を考慮して相場より少し低い価格で売り出したとしても、買取価格より高く売却できる可能性があります。
もちろん、必ず売れるとは限らず、売却までに時間がかかる可能性もあります。それでも、売却期間に余裕があるのであれば、
現状販売 × 相場より少し低い価格 × 一般の購入希望者への売却
という方法を、最初に試す価値があります。
一般の購入希望者への売却を試みたうえで、買取を選ぶことが大切です
一般の購入希望者、いわゆるエンドユーザーへの売却を試みた結果、買取業者が一般の購入希望者に近い価格で買ってくれるのであれば、それは売主様にとって良い選択肢だと私たちは考えています。
買取には、売却までのスピードが早い、内見対応の負担を減らせる、契約条件を整理しやすいといったメリットがあります。仲介で売却する価格との差が小さいのであれば、早さや安心を優先して買取を選ぶことには、十分な合理性があります。
一方で、一般の購入希望者への売却を一度も試みず、最初から買取業者への売却だけを勧めることには慎重であるべきです。
なぜなら、一般の購入希望者へ販売すれば、より高い価格で売却できる可能性があるからです。
私たちは、まず一般の購入希望者への売却可能性を確認し、反響、内見状況、価格交渉の内容を見たうえで、買取という選択肢を比較することが、売主様の利益につながると考えています。
一般の購入希望者への売却を試みた結果として買取を選ぶことと、最初から買取だけに絞ることは、まったく違います。
仲介で売れる可能性を試してから、買取を検討しても遅くありません
買取が悪いわけではありません。重要なのは、売主様が仲介と買取の違いを理解したうえで選ぶことです。
まずは仲介で一般の購入希望者へ販売し、反響や内見状況を確認します。そのうえで、反響がほとんどない、売却期限が迫ってきた、相続税などの支払期限がある、住み替え先の決済期限がある、売主様の事情が変わったという場合に、買取へ切り替える方法もあります。
最初から買取だけに絞ってしまうと、一般の購入希望者へ売却できる可能性を試せません。
私たちは、
仲介で売却できる可能性があるなら、まずその可能性を試す
ことが、売主様の利益につながると考えています。
三軒茶屋では立地とのバランスも重要です
三軒茶屋でマンションを探す方の中には、室内設備の新しさよりも、駅からの距離、渋谷方面へのアクセス、商店街の利便性、飲食店の多さ、周辺の住環境、マンションの管理状態を重視する方もいらっしゃいます。
そのため、水回りが古いという理由だけで、大きなリフォーム費用をかける必要があるとは限りません。
立地や価格、管理状態など、そのマンションが持つほかの魅力と合わせて販売戦略を考えることが大切です。
売却前に不動産会社へ相談しましょう
リフォームやリノベーションをするかどうかは、売主様だけで決める必要はありません。
実際には、周辺の成約事例、競合物件の室内状態、想定する買主層、売却までの期間、工事費用、売出価格、売却後の手取り額を見ながら判断する必要があります。
先に工事を始めてしまうと、費用をかけた後で「このリフォームは必要なかった」となる可能性もあります。
まずは現状のままで査定を受け、どこまで手を加えると効果的かを相談しましょう。
よくある質問
Q. キッチンが古い場合は交換した方が良いですか？
必ずしも交換する必要はありません。
正常に使用でき、清掃によって印象が改善する場合は、そのまま販売できることもあります。
買主様が自分好みに交換したいケースもあるため、費用対効果を見て判断しましょう。
Q. 浴室のカビが気になる場合はどうすれば良いですか？
まずは専門的な清掃や部分補修を検討しましょう。
カビの程度によっては、クリーニングやコーキングの補修だけで印象が改善する場合があります。
Q. トイレだけ交換するのは効果がありますか？
トイレが故障している場合や、汚れが強く清掃で改善できない場合は、効果が期待できることがあります。
ただし、物件全体とのバランスや交換費用を考えて判断することが大切です。
Q. リフォーム済みの方が早く売れますか？
早く売れる可能性はありますが、必ずとは限りません。
価格設定や立地、管理状態、販売方法なども影響します。リフォーム費用を回収できるかも含めて判断しましょう。
Q. 水回りの故障は買主様に伝える必要がありますか？
はい。把握している故障や不具合は、不動産会社へ伝えることが大切です。
隠したまま売却すると、引渡し後のトラブルにつながる可能性があります。
Q. 室内が古い場合は、買取業者に売るしかありませんか？
いいえ。
現状のままでも、価格と販売方法が合えば、一般の購入希望者へ売却できる可能性があります。
まずは仲介での売却を試し、反響や売却期限を確認したうえで、必要に応じて買取を比較する方法があります。
まとめ
三軒茶屋でマンションを売却する際、水回りは購入希望者がよく見るポイントです。しかし、古いからすべて交換する、売却前に全面リノベーションするという判断が、必ずしも売主様にとって得になるとは限りません。
まずは、正常に使用できるか確認する、水漏れや故障を修理する、水垢やカビ、油汚れを清掃する、排水口の臭いを確認する、私物を減らして広く見せる、部分補修で改善できないか検討することが大切です。
そのうえで、現状のまま販売する、部分的に補修する、水回りを交換する、リノベーション向きとして販売する、仲介での反響を確認した後に買取を比較するといった選択肢を検討しましょう。
リノベーション済みのマンションは確かに見栄えが良く、売れやすくなる場合があります。しかし、リフォームやリノベーションをしていない現状のままでも、価格が合えば売却できます。
大切なのは、最初から「古いから売れない」「買取しかない」と決めつけないことです。
一般の購入希望者への売却を試みた結果、買取業者が一般の購入希望者に近い価格で買ってくれるのであれば、それは良い選択肢です。
一方で、一般の購入希望者への売却を試みず、最初から買取業者へ売却することは、売主様がより高く売却できる可能性を失うことにもなりかねません。
私たちは、仲介で売却できる可能性があるなら、まずその可能性を試すことが、売主様の利益につながると考えています。
リフォームを行うことや、買取を選ぶこと自体が目的ではありません。
売主様の手元に残る金額を増やし、納得できる売却につなげること
が一番大切です。
私たちは、周辺の成約事例、競合物件、室内状態、想定する購入希望者を踏まえ、水回りをどこまで直すべきか、現状販売と買取のどちらが良いかも含めて販売戦略をご提案しています。
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