【売主様の“味方”として、売主第一の売却を】
私たちは、アメリカ式の“売主専属”スタイルで、売主様の利益を最優先にした売却をご提案しています。

マンションを売却する際、「1階だから売れにくいのではないか」「上の階より安くしなければならないのか」と不安に感じる売主様もいらっしゃいます。

確かに、1階住戸は防犯、日当たり、外からの視線、湿気などを気にされることがあります。

一方で、専用庭がある、階下への生活音を気にしにくい、エレベーターを使わずに出入りできるなど、1階だからこその魅力もあります。

今回は、三軒茶屋で1階のマンションを売却する際に知っておきたい、購入希望者の見方と売却時の伝え方について解説します。

1階だから売れないわけではありません

1階のマンションでも、十分に売却できます。

購入希望者がマンションを選ぶ基準は、階数だけではありません。

• 駅からの距離
• 売出価格
• 専有面積
• 間取り
• 管理状態
• 日当たり
• 風通し
• 専用庭の有無
• 室内の状態
• 防犯設備
• 周辺環境

などを総合的に見て判断します。

1階を避ける方がいる一方で、最初から1階を希望する方もいます。

大切なのは、「1階だから不利」と決めつけるのではなく、どのような購入希望者に向いている住戸なのかを考えて販売することです。

小さなお子様がいる家庭には、1階が魅力になることがあります

小さなお子様がいる家庭では、足音やおもちゃを落とす音など、階下への生活音を気にされることがあります。

1階住戸であれば、通常は階下に住戸がないため、子どもの足音を比較的気にせず暮らしやすいという魅力があります。もちろん、隣接住戸や共用部分への配慮は必要ですが、階下への音を心配する負担を減らしやすくなります。

また、ベビーカーや子どもの荷物を持っているときに、エレベーターを待たずに出入りできることも、子育て世帯には便利です。

売却時には、単に「1階です」と伝えるのではなく、子育て中でも移動しやすく、階下への生活音を気にしにくい住戸ですと、暮らし方まで伝えることが大切です。

ペットと暮らす方にも、1階住戸は選ばれることがあります

犬や猫と暮らす購入希望者にとっても、1階住戸は魅力になる場合があります。
特に犬を飼っている方の場合、毎日の散歩でエレベーターを使わずに外へ出られることは便利です。

また、専用庭付きの住戸であれば、犬と外の空気を感じながら過ごせる可能性もあります。

ただし、専用庭で犬を自由に放せるとは限りません。

専用庭は共用部分に対する専用使用権として扱われることが多く、ペットの放し飼いや排泄、柵の設置などが管理規約で制限されている場合があります。

売却時には、ペット飼育の可否、頭数や大きさの制限、専用庭の使用ルール、共用部分での移動ルール、散歩へ出やすい動線を確認しておくことが大切です。

専用庭は、1階住戸ならではの大きな魅力です

1階住戸の中には、専用庭が付いているマンションがあります。

専用庭があることで、購入希望者は次のような暮らしをイメージできます。

• ガーデニングを楽しむ
• テーブルや椅子を置いてくつろぐ
• 子どもと外の空気を感じながら過ごす
• 犬と一緒に庭を眺める
• 室内から緑を楽しむ
• 戸建感覚のある暮らしをする

三軒茶屋は利便性の高い都市部であるため、マンションに住みながら庭のある暮らしができることは、購入希望者によっては大きな魅力です。

特に、庭の前が落ち着いた住宅地や植栽になっている場合は、窓から緑が見えることもアピールポイントになります。

専用庭の使用料やルールも確認します

専用庭がある場合は、魅力だけでなく、使用条件も確認しておく必要があります。

マンションによっては、毎月の専用庭使用料がかかります。

また、次のような行為が制限される場合があります。

• 物置の設置
• 大型遊具の設置
• ウッドデッキの固定
• 大量の土や砂利の搬入
• 火気の使用
• バーベキュー
• ペットの放し飼い
• 植栽の高さや種類
• 避難経路をふさぐ行為

購入希望者へ専用庭の魅力を伝えるときは、どのような使い方ができるのかを、管理規約や使用細則に基づいて正確に説明することが大切です。

エレベーターを使わない暮らしは、利便性があります

1階住戸では、日常的にエレベーターを使わずに出入りできる場合があります。

これは、小さなお子様がいる家庭、ベビーカーを利用する方、高齢者、車椅子を利用する方、犬の散歩を頻繁にする方、重い荷物を運ぶことが多い方、エレベーター待ちを避けたい方にとって魅力になります。

朝の通勤時間帯や災害時に、エレベーターの停止を気にせず移動できる点も1階の特徴です。

ただし、エントランスから住戸までに段差がある場合もあります。

売却時には、実際の動線や段差の有無も確認し、購入希望者へ伝えましょう。

災害時に避難しやすいと感じる方もいます

地震や火災などの災害時に、階段を何階も下りずに外へ出られることを安心材料と考える方もいます。
高層階では、エレベーターが停止した場合に階段で移動する必要があります。

一方、1階であれば、エントランスや避難経路へ比較的移動しやすい場合があります。

ただし、地域や敷地の高さによっては、水害リスクを確認する必要があります。

1階住戸を販売する際は、避難のしやすさだけでなく、ハザードマップや浸水想定なども確認し、事実に基づいて説明することが大切です。

防犯面を気にする購入希望者もいます

1階住戸では、防犯面を気にされることがあります。

購入希望者は、次のような点を確認しています。

• バルコニーや庭が外部から見えやすいか
• 外から簡単に侵入できないか
• 窓に防犯設備があるか
• オートロックがあるか
• 防犯カメラが設置されているか
• 管理人がいるか
• 植栽や塀で死角ができていないか
• 道路や共用部分から住戸まで距離があるか

1階でも、敷地が道路より高い、植栽やフェンスがある、防犯ガラスやシャッターがあるなど、防犯面に配慮されたマンションもあります。

売却時には、実際にどのような防犯対策があるのかを整理して伝えることが重要です。

防犯設備は具体的に伝えましょう

防犯面の安心材料として、次のような設備がある場合は、広告や内見時に伝えましょう。

• オートロック
• 防犯カメラ
• 管理人
• モニター付きインターホン
• 防犯ガラス
• 窓の補助錠
• シャッター
• 面格子
• センサーライト
• セキュリティ会社との契約

「防犯性が高い」と抽象的に伝えるのではなく、どの設備があるのかを具体的に説明することで、購入希望者の不安を減らしやすくなります。

外からの視線は、気にする方と気にしない方がいます

1階住戸では、道路や通路から室内が見えないかを気にされることがあります。特に、リビングや寝室の窓が道路に近い場合は、カーテンを開けて生活できるかが購入判断に影響します。

一方で、外からの視線をそれほど気にしない方もいます。

また、専用庭がある、植栽が目隠しになっている、道路より敷地が高い、建物と道路の間に距離がある、窓が共用廊下に面していない、目隠しフェンスが設置されている場合は、1階でも外からの視線が気になりにくいことがあります。

売却前には、昼間だけでなく夜間も、外から室内がどのように見えるか確認しておくと良いでしょう。

1階を希望する購入者へ、情報を届けることが大切です

外からの視線を強く気にする方へ、無理に1階住戸を勧める必要はありません。

マンション売却では、すべての購入希望者に好かれる必要はありません。

大切なのは、「1階でも良い」という方ではなく、「1階が良い」という方へ情報を届けることです。

例えば、階下への生活音を気にしたくない、小さなお子様と暮らしやすい住戸を探している、ペットの散歩へすぐ出たい、専用庭のある暮らしを希望している、エレベーターを使わずに出入りしたい、高齢になっても移動しやすい住戸を選びたいという方です。

1階住戸の弱点だけを説明するのではなく、その特徴を魅力に感じる購入希望者を想定して販売することで、物件の価値は伝わりやすくなります。

私たちは、1階だから売れにくいと決めつけるのではなく、その1階住戸に合う購入希望者を探すという考え方で販売戦略を組み立てます。

日当たりは階数だけでは決まりません

1階住戸は暗いと思われることがあります。

しかし、日当たりは階数だけで決まるものではありません。

• 方角
• 前面建物との距離
• 前面道路の幅
• 専用庭の奥行き
• 周辺建物の高さ
• 窓の大きさ
• 採光面の数
• 植栽の状態

などによって変わります。

1階でも、南側が低層住宅地や専用庭で、前面に高い建物がなければ、日当たりや抜け感が良い場合があります。

反対に、高層階でも隣の建物が近ければ、日当たりや眺望が制限されることがあります。売却時には「1階だから暗い」と決めつけず、実際に光が入る時間帯を確認して写真を撮ることが大切です。

写真は一番明るい時間帯に撮影します

1階住戸の広告写真では、室内の明るさが伝わるように工夫します。

• 部屋が最も明るくなる時間帯に撮影する
• カーテンやブラインドを開ける
• 室内の照明をすべて点ける
• 窓ガラスを清掃する
• 庭や植栽も整える
• 室内から庭へのつながりを撮影する
• 外からの視線が気にならない角度を見せる
• 前面の抜け感を撮影する

暗い時間帯や曇天時に撮影すると、実際よりも暗い住戸に見えることがあります。

写真は、購入希望者が内見するかどうかを判断する重要な材料です。
1階ならではの庭や緑、室内との一体感が伝わる写真を用意しましょう。

湿気や結露を気にされることがあります

1階住戸では、湿気や結露、カビを心配される方もいます。

特に、日当たりや風通しが弱い住戸、半地下に近い住戸、植栽が窓の近くまである住戸などでは、購入希望者が室内の状態を確認します。

売却前には、クローゼットの内部、北側の洋室、窓周辺、壁紙の隅、床下収納、洗面室、浴室、家具の裏側などを確認しましょう。

カビや結露の跡がある場合は、原因を確認し、必要に応じて清掃や補修を行います。

結露対策として二重サッシを提案する方法もあります

結露や寒さ、外部の音を気にする購入希望者に対しては、室内側に二重サッシやインナーサッシを設置する方法を提案できます。

二重サッシには、次のような効果が期待できます。

• 外気の影響を受けにくくなる
• 室内の冷暖房効率が高まりやすい
• 結露を抑えやすくなる
• 外部の音を軽減しやすい
• 室内の気密性や断熱性を高めやすい

窓を二重にすることで、室内の体感温度や静かさが大きく変わることがあります。

そのため、現在の状態だけで判断するのではなく、二重サッシによって住環境を改善できる可能性があると伝えることも一つの方法です。

窓を二重サッシにするだけで、断熱性や気密性が高まり、冷暖房効率の良い住空間に近づけられます。

室内側へ設置するインナーサッシであっても、管理規約やリフォーム細則によって申請が必要な場合があるため、事前に管理会社へ確認することが大切です。

床下や配管の状態も確認されることがあります

1階住戸では、床下配管や床下収納について質問される場合があります。
マンションの構造によっては、1階住戸だけ床下点検口が設けられていることもあります。

また、専用庭に排水設備がある場合は、排水口の状態も確認されます。

売主様が把握している水漏れ、排水不良、湿気などがある場合は、不動産会社へ正確に伝えましょう。
分からない場合は、管理会社や管理組合の資料を確認し、推測ではなく事実を説明することが大切です。

外部の音が気になるかは住戸ごとに違います

1階住戸では、道路、エントランス、駐車場、駐輪場、ゴミ置場、共用通路などに近い場合があります。

そのため、購入希望者は、車やバイクの音、エントランスの出入り、共用扉の開閉音、駐輪場の利用音、ゴミ収集車の音、通行人の話し声、機械式駐車場の作動音などを確認することがあります。

一方で、道路と反対側を向いている、専用庭や植栽が間にある、二重サッシが設置されているなど、実際には静かな1階住戸もあります。

売却時には、周辺施設との位置関係だけで判断せず、室内で窓を開けた状態と閉めた状態の両方を確認しておきましょう。

1階でも眺望や開放感がある住戸があります

眺望は高層階だけの魅力ではありません。

1階でも、庭の緑が見える、中庭に面している、前面が公園、前面道路が広い、隣地との距離がある、低層住宅地に面している場合は、開放感を感じられることがあります。

高層階のような遠くまで見渡せる眺望とは異なりますが、窓の外に緑が見える暮らしや、戸建感覚のある景色は、購入希望者によっては大きな魅力です。

広告では、単に「眺望良好」と表現するのではなく、
「リビングから専用庭の緑を楽しめます」
「前面が低層住宅地のため、圧迫感を感じにくい住戸です」
など、実際の見え方を具体的に伝えることが大切です。

1階は高齢者や将来を考える方にも向いています

高齢者や、将来の暮らしを考えてマンションを選ぶ方にとって、1階住戸は魅力になる場合があります。
エレベーターが停止しても階段を使う必要が少なく、外出やゴミ出しをしやすいからです。

また、室内に段差が少なく、エントランスから住戸までバリアフリーで移動できる場合は、さらに暮らしやすくなります。

売却時には、エントランスから住戸までの段差、スロープの有無、廊下の幅、浴室やトイレの手すり、室内の段差、玄関までの移動距離を確認しておくと良いでしょう。

「今は問題なく階段を使えるが、将来も暮らしやすい家を選びたい」という購入希望者にとって、1階は有力な選択肢になります。

1階住戸は、価格とのバランスで選ばれることもあります

同じマンション内では、一般的に高層階ほど価格が高くなる傾向があります。

そのため、1階住戸は、同じマンションの上層階より購入しやすい価格で売り出される場合があります。

購入希望者にとっては、希望するマンションに予算内で住める、専有面積を広くできる、リフォーム費用を確保できる、駅近のマンションを選べる、専用庭付きの住戸を選べるといった魅力があります。

売却時には、上層階との単純な価格差だけでなく、専用庭、出入りのしやすさ、生活音への配慮、価格とのバランスを含めて説明することが大切です。

1階だから安く売る必要はありません

1階は上層階より低く評価されることがありますが、すべての1階住戸を一律に安くする必要はありません。

専用庭、南向き、前面の抜け、防犯設備、駅距離、管理状態、室内の広さなどによって価値は異なります。

特に、同じマンション内に専用庭付き住戸が少ない場合や、ペット可で庭付きの場合は、希少性が評価される可能性があります。

値付けをするときは、同じマンションの成約事例、階数別価格、専用庭の有無、日当たり、外からの視線、防犯設備、室内状態、周辺の競合物件、想定する買主層を確認する必要があります。

「1階だから安い」ではなく、「その1階住戸にどのような価値があるか」を考えて価格を決めることが大切です。

1階住戸に合った買主層へ伝えます

1階住戸を売却する際は、すべての購入希望者へ同じように訴求するのではなく、1階の特徴を魅力に感じる方へ情報を届けることが重要です。

想定される買主層には、次のような方がいます。

• 小さなお子様がいる家庭
• ペットと暮らしている方
• 専用庭を希望する方
• 高齢者
• 将来のバリアフリーを考える方
• エレベーターを使わず暮らしたい方
• 階下への音を気にしたくない方
• 同じマンションを予算内で購入したい方

広告では、単に「1階住戸」と掲載するだけではなく、

• 専用庭付き
• 階下住戸なし
• エントランスから移動しやすい
• ペットとの暮らしに向く
• 子育て世帯に使いやすい
• 窓から緑が見える
• 防犯設備が充実している

など、その住戸に合った魅力を伝えましょう。

よくある質問

Q. 1階のマンションは売れにくいですか？

1階を避ける方はいますが、1階を希望する方もいます。

専用庭、子育てのしやすさ、ペットとの暮らし、出入りのしやすさ、価格とのバランスなどが魅力になるため、一概に売れにくいとはいえません。

Q. 1階は防犯面で不利ですか？

外部から接近しやすい住戸では、防犯面を気にされることがあります。

ただし、オートロック、防犯カメラ、防犯ガラス、シャッター、植栽、フェンスなどによって安心感は変わります。

Q. 1階は日当たりが悪いですか？

階数だけでは決まりません。

方角、前面建物との距離、専用庭、道路幅、周辺建物の高さなどによっては、1階でも日当たりが良い住戸があります。

Q. 結露は改善できますか？

室内側に二重サッシやインナーサッシを設置することで、結露、防音、断熱、気密性の改善が期待できます。

ただし、設置前に管理規約と管理会社への確認が必要です。

Q. 専用庭では犬を自由に遊ばせられますか？

マンションの管理規約や使用細則によります。

専用庭は共用部分に対する専用使用権であることが多く、ペットの放し飼いが禁止されている場合があります。

Q. 1階は子育て世帯に向いていますか？

階下への足音を比較的気にしにくく、ベビーカーや荷物を持って出入りしやすいため、子育て世帯に選ばれる場合があります。

Q. 1階だから安く売り出すべきですか？

一律に安くする必要はありません。

同じマンションの成約事例、専用庭、日当たり、防犯設備、管理状態、駅距離などを総合的に確認して価格を決めます。

まとめ

三軒茶屋で1階のマンションを売却する際は、1階であることを弱点だけで考えないことが大切です。
確かに、防犯、外からの視線、日当たり、湿気、結露などを気にされることがあります。

一方で、1階には次のような魅力があります。

• 階下への生活音を気にしにくい
• 小さなお子様と暮らしやすい
• ペットの散歩へ出やすい
• 専用庭のある暮らしができる
• エレベーターを使わず出入りしやすい
• 災害時に避難しやすい
• 高齢者や将来を考える方にも使いやすい
• 同じマンションを予算内で購入しやすい

結露や寒さが気になる場合でも、二重サッシやインナーサッシによって、防音性、断熱性、気密性を高められる可能性があります。

大切なのは、「1階だから売れにくい」と決めつけることではありません。
「1階でも良い人ではなく、1階が良い人を探すこと」です。

外からの視線を気にする方がいる一方で、視線を気にしない方や、専用庭、子育て、ペット、移動のしやすさを理由に、1階を希望する方もいます。

また、1階だからという理由だけで、必要以上に安く売り出すべきではありません。

専用庭、日当たり、外からの視線、防犯設備、管理状態、室内の広さ、三軒茶屋という立地を総合的に確認し、適正な価格を設定する必要があります。

私たちは、1階住戸の弱点だけでなく、子育て、ペット、専用庭、移動のしやすさ、二重サッシによる改善可能性などの魅力を整理し、その住戸に合った購入希望者へ情報を届ける販売戦略をご提案します。

三軒茶屋で1階のマンション売却をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。
売主様の100％味方として、1階住戸が持つ本来の価値を正しく伝え、納得できる売却をサポートいたします。

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