【売主様の“味方”として、売主第一の売却を】
私たちは、アメリカ式の“売主専属”スタイルで、売主様の利益を最優先にした売却をご提案しています。

三軒茶屋でマンション売却を考えたとき、「売り出してから何か月くらいで売れますか？」「半年以内に売却できますか？」「住み替えの予定に間に合いますか？」と不安に思われる売主様は少なくありません。

マンションの売却期間は、売出価格、立地、築年数、間取り、室内状態、管理状態、競合物件、住宅ローンの利用状況などによって変わります。

また、「購入申込みが入るまで」「売買契約を締結するまで」「売却代金を受け取って引き渡すまで」では、必要な期間が異なります。

一般的には、3か月を一つの販売期間として考え、売出しから売買契約まで3か月から半年程度を一つの目安とします。

今回は、三軒茶屋でマンションを売却する際に、売出しから契約、引渡しまでどのくらいの期間がかかるのか、売却を長引かせないためにどのような販売計画を立てるべきかを解説します。

マンション売却は「準備・販売・契約・引渡し」の流れで進みます

マンション売却は、大きく次の流れで進みます。

• 売却準備
• 販売開始
• 内見・購入申込み
• 売買契約
• 残代金決済・引渡し

不動産会社へ相談した直後に、すぐ売却代金が振り込まれるわけではありません。

査定、媒介契約、必要書類の確認、写真撮影、販売図面の作成、レインズ登録、広告掲載、内見、価格交渉、住宅ローン審査、売買契約、引渡しという流れで進みます。

そのため、「いつまでに売却代金が必要なのか」が決まっている場合は、希望する引渡し日から逆算して販売を始めることが大切です。

売出しから売買契約までは、3か月から半年が一つの目安です

マンションの売出しから売買契約までの期間は、3か月から半年程度が一つの目安です。

販売開始後すぐに申込みが入り、1か月程度で契約に至る物件もあります。

一方で、高額帯のマンション、購入できる方が限られる物件、特殊な間取り、競合物件が多い時期などは、半年以上かかる場合もあります。

そのため、「3か月以内に必ず売れる」と考えるのではなく、
「3か月を一つの販売期間として、その結果を確認する」という考え方が大切です。

売却期間は「3か月を1クール」として考えます

私たちは、マンション売却では3か月を一つの区切りとして販売状況を確認することをおすすめしています。

3か月間販売した結果を見て、

• 問い合わせは何件あったか
• 内見は何組入ったか
• 購入希望者は何を気にしていたか
• 価格交渉は入ったか
• 競合物件は売れたか
• 新しい競合物件が増えたか
• 広告の見せ方に問題はないか
• 他社から紹介されているか

を確認します。

売り出したまま、何となく待ち続けるのではありません。

3か月ごとに販売状況を整理し、現状の価格で続けるのか、広告を改善するのか、価格を見直すのかを判断します。

3か月で10組程度の内見が一つの目安になります

マンション売却では、3か月で10組程度の購入希望者に内見してもらえれば、成約につながる可能性が高まるという考え方があります。

もちろん、10組内見すれば必ず売れるという意味ではありません。

物件価格、間取り、立地、購入希望者の予算などによって結果は変わります。

ただし、3か月間で10組前後の内見が入っているにもかかわらず、申込みにつながらない場合は、何らかの理由がある可能性があります。

例えば、

• 売出価格が高く感じられている
• 管理費や修繕積立金が負担に見える
• 室内状態と価格が合っていない
• 競合物件の方が条件が良い
• 収納や間取りに不安がある
• リフォーム費用が高く見込まれている
• マンションと戸建を比較されている

などです。

一方、3か月間で内見がほとんど入っていない場合は、価格だけでなく、写真、広告内容、情報公開、他社への紹介状況、内見可能日時なども確認する必要があります。

3か月で売れなければ、価格の見直しを検討します

3か月間販売しても売買契約に至らなかった場合は、価格の見直しを検討します。

ただし、「3か月経ったから自動的に値下げする」ということではありません。

まずは、問い合わせ数、内見数、内見後の感想、競合物件の動き、周辺の成約状況を確認します。
内見が多いにもかかわらず申込みにつながらない場合は、価格が購入希望者の考える水準より高い可能性があります。

問い合わせ自体が少ない場合は、売出価格、写真、広告文章、レインズ登録、他社への広告掲載許可などを確認する必要があります。

売れない原因が価格とは限りません。

販売活動を十分に行わず、すぐ値下げだけを提案することは避けるべきです。

相場よりある程度高い価格から、売り出す方法もあります

売主様としては、できるだけ高く売りたいと考えるのが当然です。
そのため、相場を確認したうえで、ある程度高めの価格から販売を始める方法もあります。

ただし、相場から大きく離れすぎると、購入希望者の検索条件から外れ、内見自体が入らない可能性があります。

高く売り出す場合は、単に希望価格を付けるのではなく、

• 同じマンションの成約事例
• 周辺マンションの成約事例
• 現在販売中の競合物件
• 階数や方角
• 日当たりや眺望
• 室内状態
• 管理状態
• 三軒茶屋という立地
• 土地の資産価値

を確認したうえで、購入希望者が検討できる価格帯に設定する必要があります。

売出し前に3か月ごとの価格計画を考えておきます

相場よりある程度高い価格から販売を始める場合は、最初から価格変更の計画を考えておくことが大切です。

例えば、売出し前に次のような内容を決めます。

• 最初の売出価格
• 最初の3か月で目指す内見数
• 価格を見直す条件
• 3か月後に設定する価格
• 6か月後に設定する価格
• 売却期限
• 最低限確保したい売却価格
• 最低限残したい手取り額
• 買取を比較する時期

販売開始後に売れない焦りから決めるのではなく、最初から複数の価格帯を想定しておきます。

例えば、「最初の3か月はこの価格で高く売れる可能性を試す」
「内見が一定数入っても申込みがなければ、次の価格へ変更する」
「半年以内に売却するため、最終的にはこの価格帯まで検討する」といった販売計画です。

事前に計画を立てておけば、売主様も冷静に判断できます。

価格変更は100万円から300万円程度が、目安になる場合があります

価格変更の幅は、マンションの価格帯や反響状況によって異なります。
物件価格にもよりますが、100万円から300万円程度ずつ価格を見直す方法があります。

例えば、数千万円台のマンションで10万円や20万円だけ価格を変更しても、購入希望者から見た印象がほとんど変わらない場合があります。

一方で、値下げ幅が大きすぎれば、売主様の手取り額を必要以上に減らしてしまいます。

そのため、価格変更では、

• どの検索価格帯に入るか
• 競合物件と比較して魅力が出るか
• 住宅ローンの予算に入りやすくなるか
• 新たな購入希望者へ表示されるか
• 売主様の手取り額を確保できるか

を確認します。

価格変更は、単に金額を下げる作業ではありません。

新しい購入希望者へ物件を届けるための販売戦略として考える必要があります。

価格の「見え方」も重要です

一般の商品で9,800円や4,980円といった価格が使われるように、不動産でも価格の見え方は購入希望者の印象に影響します。

例えば、

• 1億円より9,800万円
• 5,500万円より5,480万円
• 7,000万円より6,980万円

といった価格設定です。

1億円より9,800万円の方が、金額として手が届きやすく感じられることがあります。
5,500万円より5,480万円も、実際の差額以上に心理的な印象が変わる場合があります。

そのため、価格を見直す際は、購入希望者の検索条件に入るかという視点も重要です。

ただし、端数を付ければ必ず売れるわけではありません。

周辺相場や競合物件を確認し、価格の見え方と実際の資産価値の両方を考えて決める必要があります。

最初から安く売り出す必要はありません

売却を早めたいからといって、最初から必要以上に安い価格で売り出す必要はありません。
三軒茶屋は、渋谷に近く、環七通りの内側にあり、交通利便性と生活利便性の高いエリアです。

建物の築年数だけでなく、

• 駅からの距離
• 商業地としての価値
• 土地持分
• 周辺の土地需要
• 管理状態
• 修繕履歴
• 日当たり
• 眺望
• 間取り

などを考慮して値付けする必要があります。

価格を下げれば売れやすくなる可能性はありますが、一度安く売却してしまえば、後から金額を取り戻すことはできません。

私たちは、まず物件が持つ本来の価値を確認し、ある程度高く売れる可能性を試しながら、売却期限に合わせて価格を調整することが大切だと考えています。

販売開始までの準備も売却期間に影響します

マンションを売り出す前には、次のような準備が必要です。

• 不動産会社への相談
• 机上査定・訪問査定
• 周辺の成約事例の確認
• 売出価格の決定
• 媒介契約の締結
• 管理規約や使用細則の確認
• 管理費・修繕積立金の確認
• 長期修繕計画や総会議事録の確認
• 写真撮影
• 販売図面や広告文章の作成
• レインズへの登録
• 他社への情報公開

必要書類が揃い、販売方針が決まっていれば、比較的早く販売を開始できます。

一方で、相続登記が完了していない、共有者との話し合いが済んでいない、住宅ローン残高が分からない、管理資料が不足している場合は、準備に時間がかかることがあります。

売却期限がある場合は、早めに準備を始めましょう。

写真と広告の質で内見数は変わります

購入希望者は、内見する前にインターネット上の写真、間取り図、物件説明を確認します。

写真の印象が悪ければ、本来は条件の合う方でも内見を見送る可能性があります。

内見につなげるためには、次のような準備が大切です。

• 明るい時間帯に撮影する
• カーテンを開けて自然光を入れる
• 室内の荷物を整理する
• 水回りを清掃する
• 眺望やバルコニーも撮影する
• 収納の写真を掲載する
• 外観やエントランスを撮影する
• 管理状態や修繕履歴も説明する
• 間取りごとの暮らし方を伝える

空室で生活イメージが伝わりにくい場合は、AIを使った家具配置やホームステージングのイメージ画像を活用する方法もあります。

その場合は、実際の室内写真と誤解されないよう、イメージ画像であることを明記します。

他社へ情報を公開することも売却期間に影響します

マンション売却では、売却を依頼した不動産会社だけが購入希望者を探すわけではありません。

購入希望者の多くは、別の不動産会社へ購入相談をしています。

そのため、レインズへ速やかに登録し、他社からの問い合わせや内見依頼に対応し、広告掲載も積極的に認めることで、物件情報が多くの購入希望者へ届きやすくなります。

他社へ広告掲載を許可することで、不動産会社の担当者に物件を覚えてもらい、条件の合うお客様へ紹介してもらえる可能性も高まります。

3か月で10組の内見を目指すのであれば、情報を囲い込まず、多くの不動産会社と協力して販売することが重要です。

内見できる日時が少ないと販売機会を逃します

居住中のマンションでは、売主様の生活もあるため、すべての内見希望に対応するのは難しい場合があります。

しかし、内見可能な日時が極端に少ないと、購入希望者が別の物件を先に購入してしまう可能性があります。

特に土曜日・日曜日・祝日は、購入希望者が内見しやすい時間帯です。

可能な範囲で、

• 内見可能日を事前に決める
• 家族で内見対応を分担する
• 普段から室内を整理する
• 急な内見にどこまで対応できるか決める
• 不在時の内見方法を不動産会社と相談する

といった準備をしておくと、販売機会を逃しにくくなります。

内見後の感想を価格戦略に反映します

内見後は、購入希望者からの感想を確認します。

例えば、

• 室内は気に入ったが価格が高い
• 管理費や修繕積立金が負担に感じる
• 収納が少ない
• 日当たりが想像より良かった
• 駅からの距離は問題なかった
• 戸建と比較している
• リフォーム費用が不安
• 駐車場を使えないため見送った

といった意見があります。

一人の意見だけで価格を変更する必要はありません。
しかし、複数の購入希望者から同じ指摘があれば、販売価格や広告内容を見直す判断材料になります。

3か月ごとの販売計画では、単に内見数を見るだけでなく、内見後の感想も分析することが大切です。

購入申込みから売買契約までにも確認が必要です

購入希望者から申込みが入った後は、価格と契約条件を調整します。

主に確認するのは、次の内容です。

• 購入希望価格
• 手付金
• 売買契約日
• 残代金決済・引渡し日
• 住宅ローンの利用
• 住宅ローン事前審査
• 住宅ローン特約
• 室内設備の取り扱い
• 残置物や修繕の条件

申込みが入ったからといって、必ず契約になるわけではありません。

価格だけでなく、住宅ローンの状況や引渡し条件まで確認して判断します。

売買契約から引渡しまでにも期間がかかります

売買契約を締結した後は、残代金決済と引渡しに向けた準備を進めます。
買主様が住宅ローンを利用する場合は、本審査、金融機関との契約、融資実行の準備が必要です。

売主様側でも、次のような準備があります。

• 住宅ローンの一括返済
• 抵当権抹消書類の準備
• 司法書士との打ち合わせ
• 引越し
• 室内の片付け
• 鍵や書類の準備
• 管理費・修繕積立金の精算
• 固定資産税・都市計画税の精算

売買契約を締結した日に、売却代金の全額を受け取るわけではありません。

通常は、売買契約時に手付金を受け取り、残りの代金は残代金決済・引渡し時に受け取ります。

住み替えでは売却と購入の順番も重要です

現在のマンションを売却して、新しい住まいを購入する場合は、売却と購入の順番を考える必要があります。

先にマンションを売却する方法を「売却先行」と呼びます。
売却金額が確定してから新居の予算を決められる一方で、新居が見つからなければ仮住まいが必要になることがあります。

先に新しい住まいを購入する方法を「購入先行」と呼びます。
住み替え先を確保してから売却できるため、引越しや内見対応を進めやすい一方、住宅ローンが残っている場合は二重ローンや資金計画に注意が必要です。

売却先行と購入先行のどちらが良いかは、住宅ローン残高、自己資金、売却期限、購入したい物件の条件によって異なります。

売却期限がある場合は、最初に販売計画を立てます

売主様によっては、次のような売却期限があります。

• 住み替え先の決済日
• 相続税の支払期限
• 転勤時期
• 離婚に伴う期限
• 高齢者施設への入居時期
• 住宅ローン返済の負担
• 空室の管理費や修繕積立金の負担

売却期限を知らずに相場より高い価格で長期間販売すると、最後に時間がなくなり、大幅な値下げや買取を選ばざるを得なくなる可能性があります。

そのため、売却前に、

• 高く売れる可能性を試す期間
• 価格を変更する時期
• 価格変更の幅
• 最終的に売却したい期限
• 買取を比較する時期

を決めておきます。

買取は売却期間を短くできる選択肢です

不動産会社や買取業者による買取は、一般の購入希望者へ販売する仲介と比べ、短期間で売却しやすい方法です。内見対応の負担が少ない、現状のまま売却しやすい、契約条件を整理しやすいといったメリットがあります。

一方、買取業者は購入後にリフォームやリノベーションを行い、再販売します。

そのため、工事費、販売経費、税金、金利、再販売リスク、買取業者の利益を差し引いた価格になり、一般の購入希望者へ売却する価格より低くなる傾向があります。

売却を急いでいる方にとっては有効ですが、時間をかけられるのであれば、まず一般の購入希望者への販売を試す方法があります。

一般の購入希望者へ販売を試みた結果、買取を比較します

私たちは、仲介で売却できる可能性があるなら、まず一般の購入希望者への販売を試すことが大切だと考えています。

3か月から半年程度販売し、反響、内見、価格交渉を確認した結果、買取業者が一般の購入希望者に近い価格で買ってくれるのであれば、買取は良い選択肢です。

価格差が小さければ、売却の早さ、確実性、内見対応の負担軽減を優先する合理性があります。

一方で、一般の購入希望者への売却を一度も試みず、いきなり買取業者へ売却すると、本来より高く売却できた可能性を失うことがあります。

一般の購入希望者への売却を試みた結果として買取を選ぶことと、最初から買取だけに絞ることは、まったく違います。

売却が長期化した場合に確認したいこと

販売期間が長くなった場合は、値下げだけでなく、次の点を確認します。

• レインズへ登録されているか
• 他社からの問い合わせに対応しているか
• 他社の広告掲載を認めているか
• 写真が暗くないか
• 間取り図が分かりやすいか
• 物件の長所が広告に書かれているか
• 管理状態や修繕履歴が伝わっているか
• 買主層を狭く設定していないか
• 周辺のマンションや戸建より高すぎないか
• 内見日時が少なすぎないか
• 内見後の感想を確認しているか
• 価格変更後に新しい検索層へ届くか

販売活動を十分に確認せず、値下げだけを繰り返すことは避けるべきです。

よくある質問

Q. 三軒茶屋のマンションは何か月で売れますか？

物件によって異なりますが、売出しから売買契約まで3か月から半年程度が一つの目安です。

売買契約後も、住宅ローンの本審査や引渡し準備の期間が必要です。

Q. 3か月で売れなければ値下げした方が良いですか？

必ずしも値下げが必要とは限りません。

問い合わせ数、内見数、内見後の感想、競合物件、広告、他社への情報公開を確認したうえで判断します。

Q. 3か月で何組くらい内見があれば良いですか？

10組程度が一つの目安とされています。

ただし、物件価格や間取りによって異なります。10組前後の内見が入っても申込みがない場合は、価格や条件を見直す判断材料になります。

Q. 値下げはいくらずつ行いますか？

物件価格や反響状況によって異なりますが、100万円から300万円程度ずつ見直す方法があります。

購入希望者の検索価格帯に入るかどうかも考慮します。

Q. 1億円と9,800万円では違いがありますか？

購入希望者の心理的な印象や、ポータルサイトの検索条件に影響する場合があります。

1億円未満で検索する方には、9,800万円であれば表示される可能性があります。

Q. 最初から安く売り出した方が早く売れますか？

早く売れる可能性はありますが、必要以上に安く売る必要はありません。

三軒茶屋の立地、土地の資産価値、管理状態、周辺成約事例を考慮し、高く売れる可能性を試しながら価格を調整する方法があります。

Q. 空室の方が早く売れますか？

内見日時を調整しやすい利点があります。

一方で、家具がないため生活イメージが伝わりにくいこともあります。居住中でも、内見準備と日程調整を行えば売却できます。

Q. 売買契約後すぐに売却代金を受け取れますか？

通常は、売買契約時に手付金を受け取り、残りの売却代金は残代金決済・引渡し時に受け取ります。

買主様が住宅ローンを利用する場合は、本審査や融資手続きの期間が必要です。

まとめ

三軒茶屋でマンションを売却する際は、売出しから売買契約まで3か月から半年程度が一つの目安です。

ただし、物件ごとに価格、立地、築年数、間取り、管理状態、室内状態、競合物件が異なるため、必ずこの期間で売れるわけではありません。

大切なのは、3か月を一つの販売期間として考え、販売結果を確認することです。

3か月間で、

• 問い合わせ数
• 内見数
• 内見後の感想
• 価格交渉
• 競合物件
• 他社からの紹介状況

を確認します。

3か月で10組程度の内見があっても申込みにつながらなければ、価格や条件を見直す判断材料になります。

相場よりある程度高い価格から販売する場合は、3か月ごとにいくら価格を変更するか、最初から想定しておくことが大切です。

物件の価格帯によりますが、100万円から300万円程度ずつ価格を見直し、購入希望者の検索条件に入りやすい価格へ調整する方法があります。

また、1億円より9,800万円、5,500万円より5,480万円、7,000万円より6,980万円といった価格設定は、購入希望者の心理や検索条件に影響する場合があります。

ただし、価格だけを下げれば良いわけではありません。

• 適正な価格を設定する
• 写真と広告を整える
• レインズへ速やかに登録する
• 他社へ情報を公開する
• 内見しやすい環境を整える
• 内見後の感想を分析する
• 3か月ごとに販売計画を見直す

ことが大切です。

私たちは、最初から安く売るのではなく、高く売れる可能性を試しながら、売却期限に合わせて計画的に価格を調整することが、売主様の利益につながると考えています。

三軒茶屋でマンション売却をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。
売主様の100％味方として、売出価格、3か月ごとの販売計画、広告、内見、価格変更、契約、引渡しまで一貫してサポートいたします。

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