【売主様の“味方”として、売主第一の売却を】
私たちは、アメリカ式の“売主専属”スタイルで、売主様の利益を最優先にした売却をご提案しています。

マンションを売却するとき、「管理費と修繕積立金が高いから売れにくいのではないか」「毎月の負担が大きい分、売買価格を下げなければならないのか」と不安に感じる売主様もいらっしゃいます。

購入希望者は、マンションの売買価格だけでなく、住宅ローン、管理費、修繕積立金、駐車場代、固定資産税などを含めた毎月の負担を見て購入を判断します。そのため、管理費や修繕積立金の金額は、購入判断や売買価格に影響することがあります。

一方で、管理費や修繕積立金が高いからといって、必ずしも管理が悪いマンションとは限りません。清掃、管理人、防犯設備、共用施設、修繕計画など、その費用によって得られる管理の質や安心があるからです。

今回は、三軒茶屋でマンションを売却する際に知っておきたい、管理費・修繕積立金の相場、売買価格への影響、購入希望者への伝え方について解説します。

管理費と修繕積立金は目的が異なります

管理費と修繕積立金は、毎月まとめて支払うことが多いため、同じ費用のように感じられます。しかし、それぞれの目的は異なります。

管理費は、マンションの日常的な維持管理に使われます。

主な使い道は次のとおりです。

• 共用部分の清掃
• 管理人の人件費
• 共用部分の電気代
• エレベーターの保守点検
• オートロックや防犯カメラの管理
• 植栽の手入れ
• 管理会社への委託費
• 共用設備の維持管理
• 管理組合の運営費用

一方、修繕積立金は、将来の大規模修繕や設備更新に備えて積み立てる費用です。

主な使い道は次のとおりです。

• 外壁補修
• 屋上防水
• バルコニー防水
• 鉄部塗装
• 給排水管の更新
• エレベーターの改修
• インターホンやオートロックの更新
• 機械式駐車場の改修
• 共用照明の更新
• 窓やサッシの改修

売却時には、管理費と修繕積立金の合計額だけでなく、それぞれ何に使われているのかを説明できることが大切です。

管理費・修繕積立金の合計は、月額2万円〜4万円程度が一つの目安です

三軒茶屋周辺の中古マンションでは、専有面積、築年数、総戸数、管理内容によって異なりますが、管理費と修繕積立金の合計は月額2万円〜4万円程度、3万円前後が一つの目安になります。

ただし、これはすべてのマンションに当てはまる絶対的な基準ではありません。

内廊下、コンシェルジュ、24時間有人管理、複数のエレベーター、機械式駐車場、共用施設などがあるマンションでは、管理費が高くなりやすい傾向があります。

また、築年数が経過し、将来の大規模修繕に備えて修繕積立金を増額しているマンションもあります。

購入希望者は、住宅ローンだけでなく、管理費・修繕積立金を含めた毎月の住居費を確認します。そのため、合計額が月額4万円を超えてくると、毎月の負担が大きいと感じる方が増え、売買価格にも影響が出る場合があります。

月額4万円を超えると、売買価格にも影響することがあります

例えば、住宅ローンの返済額が月15万円の場合、管理費・修繕積立金が月3万円であれば、毎月の住居費は18万円です。

一方、管理費・修繕積立金が月5万円であれば、毎月の住居費は20万円になります。

月額では2万円の差ですが、年間では24万円、10年間では240万円の差になります。

購入希望者は、この毎月の固定費も含めて予算を考えます。

同じ5,000万円のマンションでも、管理費・修繕積立金が月3万円の物件と月5万円の物件では、総負担額の印象は異なります。

そのため、管理費・修繕積立金が周辺マンションより高い場合は、その負担を考慮して売出価格とのバランスを考える必要があります。

ランニングコストは安いに越したことはありません

購入希望者にとって、管理費や修繕積立金などのランニングコストは、安いに越したことはありません。

住宅ローンとは別に、毎月長期間支払い続ける費用だからです。

同じ価格帯や広さのマンションを比較する際、管理費・修繕積立金が低い物件を魅力的に感じる方もいます。

しかし、管理費や修繕積立金は、単に安ければ良いというものではありません。

金額を抑えるために、清掃回数を減らす、管理人の勤務時間を短くする、必要な修繕を先送りする、十分な修繕資金を積み立てないという状態になれば、将来のマンションの維持管理に影響する可能性があります。

管理が行き届いているマンションには、その対価があります

管理費や修繕積立金が多少高く感じられても、共用部分が清潔に保たれ、必要な点検や修繕が適切に行われているマンションであれば、その費用を支払う対価があります。

例えば、次のようなマンションです。

• エントランスや共用廊下がきれいに清掃されている
• ゴミ置場や駐輪場が整理されている
• 外壁や防水工事が計画的に行われている
• エレベーターやオートロックが適切に点検されている
• 植栽が手入れされている
• 管理人や管理会社の対応が良い
• 長期修繕計画が定期的に見直されている
• 将来の修繕に備えて積立金が確保されている
• 管理組合が適切に運営されている

このようなマンションであれば、毎月の負担が多少高くても、安心して暮らせる環境や建物の資産価値を維持するための費用として、納得する購入希望者もいます。

管理が良いマンションは、良いマンションです

私たちは、管理が良いマンションは、良いマンションだと考えています。

新築時には、どのマンションも建物や設備が新しく、きれいに見えます。しかし、築年数が経過すると、それまでどのように管理されてきたかによって、マンションの状態に差が出てきます。

定期的に清掃され、必要な修繕が行われ、管理組合が将来を考えて運営しているマンションは、築年数が経過しても安心感があります。

反対に、築年数が比較的新しくても、清掃が行き届いていない、修繕が先送りされている、管理組合が機能していないマンションは、購入希望者から不安を持たれることがあります。

築年数は新しくできませんが、適切な管理を続けることで、マンションは良い状態を保つことができます。

築年数が経過してから、管理の差が表れます

築年数が浅い時期は、管理状態の差が見えにくいことがあります。

しかし、築20年、30年、40年と経過すると、管理や修繕の積み重ねが、建物の外観、共用部分、設備、住み心地に表れてきます。

例えば、次のような部分です。

• 外壁や鉄部の劣化状態
• 屋上やバルコニーの防水
• 給排水管の更新状況
• エレベーターの改修
• エントランスや共用廊下の清潔感
• オートロックやインターホンの更新
• 修繕積立金の確保状況

築年数が古くても管理状態が良いマンションは、購入希望者に「これからも安心して暮らせそう」という印象を与えます。

そのため、築年数が経過したマンションほど、管理の良し悪しが重要になります。

管理費が高いから管理状態が良いとは限りません

管理費が高ければ、必ず管理が良いとは限りません。

管理費は、マンションの規模や設備によって変わります。

例えば、次のような条件です。

• 総戸数
• 管理人の勤務時間
• コンシェルジュの有無
• エレベーターの台数
• 内廊下の空調
• 機械式駐車場
• 共用施設の数
• 植栽や中庭の規模
• セキュリティ設備
• 管理会社への委託内容

同じ管理内容でも、総戸数が少ないマンションでは、少ない住戸で費用を負担するため、一戸あたりの管理費が高くなることがあります。

重要なのは、管理費が高いか安いかだけではなく、支払っている金額に見合った管理が行われているかということです。

修繕積立金は安ければ良いわけではありません

修繕積立金が安いと、毎月の負担が少なく、一見すると魅力的に見えます。

しかし、修繕積立金が安すぎる場合は注意が必要です。

将来の工事に必要な資金が不足すると、次のような対応が必要になる可能性があります。

• 修繕積立金の大幅な値上げ
• 臨時の一時金徴収
• 金融機関からの借入れ
• 修繕工事の延期
• 工事内容の縮小
• 必要な設備更新の先送り

現在の修繕積立金が安くても、数年後に大幅な値上げが予定されていれば、将来の負担は大きくなります。

購入希望者は、現在の金額だけでなく、長期修繕計画や積立残高も確認します。

修繕積立金が高いことは、安心材料になる場合もあります

修繕積立金が高いと、毎月の負担を気にされることがあります。

一方で、将来の修繕に備えて適切に積み立てていることは、マンションの安心材料にもなります。

例えば、次のようなマンションです。

• 長期修繕計画に沿って積み立てている
• 定期的に積立金を見直している
• 大規模修繕工事を計画的に実施している
• 一時金の徴収予定がない
• 修繕工事後も一定の資金が残っている
• 給排水管やエレベーターの更新に備えている

修繕積立金が高い理由が、将来の建物維持に備えるためであれば、単なる負担ではありません。

売却時には、「修繕積立金が高い」だけで終わらせず、将来の修繕にどのように備えているかまで説明することが大切です。

段階増額方式では将来の値上げ予定を確認します

マンションによっては、新築時の修繕積立金を低く設定し、築年数の経過に合わせて段階的に増額する方式を採用しています。

この場合、現在の金額が安くても、将来の値上げが予定されている可能性があります。

売却前には、次の点を確認しましょう。

• 次回の値上げ時期
• 値上げ後の金額
• 総会で決議されているか
• 長期修繕計画上の増額予定
• 管理組合で検討中の内容
• 一時金徴収の予定

購入後すぐに値上げが行われる場合は、購入希望者へ正確に説明する必要があります。

一時金の徴収予定は購入判断に大きく影響します

大規模修繕工事の資金が不足している場合、管理組合が区分所有者から一時金を徴収することがあります。

購入直後にまとまった負担が発生する可能性があれば、購入希望者は慎重になります。

売却前には、総会議事録や長期修繕計画から次の点を確認しましょう。

• 一時金徴収が決議されているか
• 徴収予定額
• 徴収予定時期
• 売主様と買主様のどちらが負担するか
• 修繕工事の内容
• 管理組合の借入れ予定

一時金の予定を隠すことはできません。売買契約前に負担者を明確にすることが大切です。

管理費・修繕積立金は住宅ローンとは別に毎月かかります

購入希望者が資金計画を考える際は、住宅ローン返済額だけではなく、管理費・修繕積立金も含めて計算します。

さらに、マンションによっては次の費用も必要です。

• 駐車場使用料
• 駐輪場使用料
• 専用庭使用料
• ルーフバルコニー使用料
• インターネット利用料
• 給湯基本料
• トランクルーム使用料
• 固定資産税・都市計画税

売出価格が購入希望者の予算内でも、毎月の固定費が高ければ、検討を見送られることがあります。

そのため、売却時にはマンション価格だけでなく、毎月の総負担を意識して販売する必要があります。

管理費・修繕積立金が高額な場合は、売出価格とのバランスを考えます

管理費・修繕積立金が周辺マンションより高額な場合、購入希望者は毎月の負担を比較します。

そのため、売出価格を考える際は、同じマンションの成約事例だけでなく、周辺の競合物件についても確認します。

比較する主な項目は次のとおりです。

• 売買価格
• 管理費
• 修繕積立金
• 専有面積
• 築年数
• 駅距離
• 共用設備
• 管理体制
• 今後の修繕予定

管理費等が高いからといって、単純に値下げすれば良いわけではありません。

駅に近い、管理状態が良い、内廊下、コンシェルジュ、防犯設備が充実しているなど、その負担に見合う魅力があれば、購入希望者に納得してもらえる可能性があります。

大切なのは、管理費・修繕積立金だけを切り離して考えず、マンション全体の価値と売出価格のバランスを見ることです。

小規模マンションでは一戸あたりの負担が、高くなる場合があります

総戸数の少ないマンションでは、共用部分の維持費を少ない住戸で負担します。

そのため、エレベーター、清掃、管理人、共用照明などの費用が、一戸あたりでは高くなることがあります。

一方、小規模マンションには次のような魅力があります。

• 居住者が少ない
• 落ち着いた雰囲気
• 共用部分が混雑しにくい
• 独立性を感じやすい
• 管理組合で意見を出しやすい場合がある

管理費が高いという一点だけでなく、小規模マンションならではの暮らしやすさも合わせて伝えることが大切です。

大規模マンションでは共用施設の維持費を確認します

大規模マンションでは、多くの住戸で費用を分担できる一方、共用施設が多い場合があります。

例えば、次のような施設です。

• コンシェルジュ
• ラウンジ
• ゲストルーム
• キッズルーム
• フィットネスルーム
• 集会室
• 屋上テラス
• 複数のエレベーター
• 機械式駐車場
• 24時間有人管理

これらを利用する方には魅力がありますが、利用しない方にとっては、管理費を高いと感じる場合があります。

売却時には、施設の有無だけでなく、利用方法、利用料、稼働状況、改修予定まで確認しておくと安心です。

機械式駐車場は将来の修繕負担に影響することがあります

機械式駐車場は、限られた敷地に多くの車を収容できる便利な設備です。

一方で、定期点検、部品交換、大規模な更新工事に費用がかかります。

空き区画が多い場合は、駐車場収入が減る一方で維持費は必要になるため、管理組合の収支に影響することがあります。

売却前には、次の点を確認しておくと良いでしょう。

• 駐車場の空き状況
• 稼働率
• 月額使用料
• 修繕や更新の予定
• 撤去や平置き化の検討
• 駐車場収入の使い道

車を持たない購入希望者にも、機械式駐車場の維持費は関係する可能性があります。

管理費等の値上げは悪いこととは限りません

管理費や修繕積立金の値上げと聞くと、悪い印象を持つ方もいます。

しかし、人件費、電気代、資材費、工事費などが上昇すれば、必要な管理や修繕を続けるために値上げが必要になる場合があります。

値上げをせず、清掃や点検の質を下げたり、必要な修繕を先送りしたりする方が、マンションの資産価値に悪影響を与える可能性もあります。

適切な根拠に基づく値上げであれば、管理組合がマンションの将来を考えて運営している証拠とも考えられます。

管理組合の運営状況も大切です

管理費や修繕積立金が適切に使われるためには、管理組合が機能していることが重要です。

総会議事録などから、次の点を確認します。

• 定期的に総会が開かれているか
• 予算や決算が報告されているか
• 長期修繕計画が見直されているか
• 滞納問題へ対応しているか
• 大規模修繕を検討しているか
• 管理費の見直しを行っているか
• 居住者間の問題へ対応しているか

購入希望者にとっては、金額だけでなく、管理組合が適切に運営されていることも安心材料になります。

管理費・修繕積立金が高いから必要以上に安く売る必要はありません

管理費や修繕積立金が高いマンションは、毎月の負担を気にされることがあります。

しかし、それだけを理由に必要以上に安く売り出す必要はありません。

例えば、次のような魅力があれば、管理費等を含めても検討される可能性があります。

• 三軒茶屋駅に近い
• 管理状態が良い
• 大規模修繕が計画的に行われている
• 防犯設備が充実している
• 管理人が長時間勤務している
• 内廊下やコンシェルジュがある
• 日当たりや眺望が良い
• 専有面積が広い
• 土地の資産価値が高い
• 修繕資金を十分に確保している

値付けでは、毎月の負担とマンション全体の価値を総合的に評価します。

「管理費が高いから安く売る」のではなく、「管理内容と資産価値を踏まえて適正に値付けする」

ことが大切です。

管理の質に価値を感じる購入希望者へ情報を届けます

管理費や修繕積立金が高いマンションを売却する際は、その金額を許容できる方だけでなく、管理の質に価値を感じる購入希望者へ情報を届けることが大切です。

例えば、次のような方です。

• 管理状態を重視する方
• セキュリティを重視する方
• 管理人やコンシェルジュを希望する方
• 将来の修繕に備えたマンションを選びたい方
• 共用部分の清潔感を重視する方
• 毎月の安さより建物の維持管理を重視する方

すべての購入希望者に安いと思ってもらう必要はありません。

支払う費用に見合う価値を感じる購入希望者へ、正確な情報を届けること

が重要です。

売却前に準備しておきたい資料

マンションを売却する際は、管理費や修繕積立金について説明できる資料を準備しておきましょう。

可能であれば、次の資料を確認します。

• 管理費・修繕積立金の請求書
• 管理規約
• 使用細則
• 長期修繕計画書
• 総会議事録
• 収支決算書
• 修繕積立金の残高が分かる資料
• 大規模修繕工事の履歴
• 今後の値上げ予定
• 一時金徴収の予定
• 駐車場の稼働状況
• 管理会社との委託内容

すべての資料が売主様の手元になくても、売却を依頼された不動産会社が管理会社へ調査します。

ただし、早めに準備することで、購入希望者へ正確に説明しやすくなります。

よくある質問

Q. 管理費・修繕積立金の相場はいくらですか？

マンションによって異なりますが、合計で月額2万円〜4万円程度、3万円前後が一つの目安です。

月額4万円を超えると、毎月の負担を気にする購入希望者が増えることがあります。

Q. 管理費が高いマンションは売れにくいですか？

毎月の負担を気にされる場合はあります。

ただし、清掃、管理人、セキュリティ、内廊下、共用設備など、金額に見合う管理内容があれば評価されることもあります。

Q. 修繕積立金は安い方が良いですか？

安ければ良いとは限りません。

積立額が不足していると、将来の値上げ、一時金、工事延期につながる可能性があります。

Q. 修繕積立金が高いマンションは安心ですか？

長期修繕計画に基づき、適切に積み立てられている場合は安心材料になります。

ただし、積立残高や今後の工事予定も確認する必要があります。

Q. 管理費や修繕積立金の値上げ予定は買主様へ伝える必要がありますか？

決定している内容や、具体的に検討されている事項は正確に伝えることが大切です。

Q. 管理費・修繕積立金が高い場合は売出価格を下げるべきですか？

一律に下げる必要はありません。

管理内容、修繕計画、駅距離、専有面積、管理状態、競合物件との比較を踏まえて値付けします。

まとめ

三軒茶屋でマンションを売却する際は、管理費・修繕積立金の金額だけでなく、その使い道や将来の計画まで確認することが大切です。

管理費と修繕積立金の合計は、月額2万円〜4万円程度、3万円前後が一つの目安です。月額4万円を超えると、毎月の負担が大きいと感じる購入希望者が増え、売買価格にも影響が出る場合があります。

ランニングコストは安いに越したことはありません。

しかし、管理費や修繕積立金が多少高くても、清掃、点検、修繕、管理組合の運営が行き届いているマンションであれば、その対価があります。

私たちは、管理が良いマンションは、良いマンションだと考えています。

築年数が経過したとしても、管理が良ければ、建物や共用部分が良い状態に保たれ、購入希望者からも安心感を持ってもらいやすくなります。

大切なのは、「管理費・修繕積立金が高いか安いか」だけを見ることではありません。
「支払う費用に対して、どのような管理と安心が得られるか」を確認し、購入希望者へ伝えることです。

私たちは、管理費・修繕積立金の金額、管理内容、長期修繕計画、積立残高、値上げ予定、同じマンションや周辺物件の成約事例を確認し、マンション全体の価値を踏まえた販売戦略をご提案します。

三軒茶屋で管理費・修繕積立金が高いマンションの売却をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。
売主様の100％味方として、毎月の負担だけでなく、管理状態や将来の安心まで正しく伝え、納得できる売却をサポートいたします。

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