【売主様の“味方”として、売主第一の売却を】
私たちは、アメリカ式の“売主専属”スタイルで、売主様の利益を最優先にした売却をご提案しています。
売却相談をいただく際も、まずは相場を正しく知ることからスタートしています。
「うちのマンションはいくらで売れるの？」
三軒茶屋でマンションを所有している方から、最も多くいただく質問です。
近年はインターネットで簡単に相場を調べられるようになりました。
しかし、
- 会社によって査定価格が違う
- 査定サイトによって金額が違う
- 何を信じれば良いのかわからない
という方も少なくありません。
今回は、マンション売却相場の調べ方と、不動産会社選びで失敗しないためのポイントについて解説します。
相場と査定額は違います
まず知っていただきたいのは、
相場と査定額は同じではない
ということです。
相場とは、
市場で実際に取引されている価格帯です。
一方で査定額は、
不動産会社が「このくらいで売れる可能性があります」
と予測した価格です。
そのため、
査定額よりもまず相場を知ることが大切です。
方法① 不動産会社に成約事例を見せてもらう
最も参考になるのは、
実際に売れた物件の価格です。
しかし、一般の方はレインズ（不動産業者専用の物件情報共有システム）に登録されている成約価格を、自由に見ることはできません。
そのため、
信頼できる不動産会社に
- 同じマンションの成約事例
- 周辺類似物件の成約事例
を見せてもらうのがおすすめです。
査定額だけではなく、
「どの事例を根拠に査定しているのか」
まで確認してみましょう。
方法② 同じマンション内の売出事例を見る
同じマンション内で売却中の部屋があれば参考になります。
不動産会社に見せてもらいましょう。
ただし、
売出価格は
「売主様の希望価格」の場合もあります。
必ずしもその価格で売れるとは限りませんが、
ライバルがいくらで売りに出しているか？を知っておいた方が得策です。
方法③ 不動産ポータルサイトを確認する
SUUMOやHOME’Sなどで、
三軒茶屋周辺の類似物件を確認してみましょう。
購入希望者がどのような物件と比較するのかが見えてきます。
三軒茶屋のマンション市場
三軒茶屋は、
- 渋谷駅まで約5分
- 田園都市線の人気エリア
- 飲食店や商業施設が充実
- 単身者からファミリーまで幅広い需要がある
という特徴があります。
そのため、
マンションの売買も活発です。
ただし、
- 駅徒歩5分
- 駅徒歩15分
では価格が大きく変わります。
また、
- 築10年
- 築30年
でも相場は大きく異なります。
査定額だけを信じるのは危険です
私が売却相談を受ける中でも、
「A社は8,000万円、B社は9,000万円でした」
というお話は珍しくありません。
しかし、
高い査定額が出たからといって、その価格で売れるとは限りません。
ここで知っておいていただきたいのが、
車の一括査定と不動産の一括査定は仕組みが違う
ということです。
車の一括査定は、
実際に業者が買い取る価格を提示しています。
一方で、不動産の一括査定は、
多くの場合、「このくらいで売れると思います」
という成約想定価格を提示しています。
つまり、買取価格ではありません。
（一部、買取業者が買取価格を提示しているケースもあります。）
一番高い査定額を出した会社が、一番高く売ってくれる会社とは限りません
私は売却相談の際によくお話ししています。
一番高い査定額を出した不動産会社が、一番高く売ってくれる会社とは限りません。
場合によっては、
一番高い査定額を出した不動産会社が、一番安くあなたの不動産を売ってしまう会社かもしれません。
なぜなら、
まずは専任媒介契約を取得するために高めの査定額を提示し、
その後、
- 「反響がありません」
- 「価格を下げましょう」
と値下げを提案されるケースもあるからです。
もちろん、すべての不動産会社がそうではありません。
しかし、売主様としては査定額だけで判断しないことが大切です。
値下げの先にある「買取」という選択肢
不動産会社から、
「反響がありません」
「価格を下げましょう」
という提案を受けることがあります。
もちろん、市場状況によって値下げが必要なケースもあります。
しかし、売主様としては、
「なぜ反響が少ないのか」を確認することが重要です。
例えば、
- レインズ（不動産会社専用の物件情報共有システム）への登録状況
- 他社への情報公開状況
- 広告掲載状況
- 問い合わせ件数
- 内見件数
などを確認することで、改善できる点が見つかることもあります。
買取価格は相場価格とは異なります
売却期間が長くなった場合、
不動産会社から「買取業者に売却しませんか？」と提案されることがあります。
(初めから、それが狙いの不動産会社もあります。)
買取には、
- 現金化が早い
- 契約不適合責任の負担が少ない
- 室内状況を問わず売却しやすい
というメリットがあります。
不動産会社には、
- 売主と買主の両方から手数料がもらえる
- 再販売時の仲介もできる(専任返しと言います。)
というメリットがあり、
売却時に売主からの片手数料だけだったのが、
売却時に売主と買主の両手数料、再販時に最低で片手数料、良くて両手数料になるので、
仲介手数料３％＋６万円が、最大で１２％＋２４万円になる為、
買取を提案するケースがあります。
買取業者は購入後にリフォームや再販売を行うことを前提としているため、
買取価格は一般的に市場価格より低くなる傾向があります。
物件や市況によりますが、市場価格の7〜8割程度
が一つの目安になることもあります。
ミカタ仲介の考え方
私達は、仲介で売却できる可能性があるにもかかわらず、
十分な販売活動を行わないまま買取だけを提案するのは望ましくないと考えています。
なぜなら、売主様にとって本当に大切なのは、
「早く売ること」ではなく、「納得して売ること」だからです。
もちろん買取が最適なケースもあります。
しかし、
- 仲介で売却した場合
- 買取で売却した場合
の両方を比較したうえで判断することが大切です。
また、私は他社様への広告掲載許可も積極的に行っています。
なぜなら、多くの不動産会社の担当者に物件を知ってもらうことで、
より多くの購入希望者へ情報を届けることができるからです。
売主様にとって大切なのは、「どこの会社が買主を見つけるか」
ではなく、
「誰が一番良い条件で購入してくれるか」だからです。
よくある質問
Q. 無料査定だけでも大丈夫ですか？
もちろんです。まずは相場を知ることが大切です。
Q. AI査定は正確ですか？
参考にはなりますが、室内状態や眺望、管理状況などは反映されないこともあります。
Q. 何社くらい査定を取れば良いですか？
一般的には3社程度比較される方が多いです。
ただし、査定額だけではなく、
査定根拠や販売戦略も比較することをおすすめします。
まとめ
三軒茶屋のマンション売却相場を調べる際は、
- 成約事例
- 売出事例
- ポータルサイト
を参考にすることが大切です。
ただし、相場を知ることと、高く売ることは別の話です。
私達は、「いくらで売れるか」だけではなく、
「どうすれば高く売れるか」まで考えることが重要だと考えています。
そして、誰が一番高い査定額を出したかではなく、
誰が一番売主様に寄り添ってくれるか。
その視点で不動産会社を選んでいただきたいと思います。
本当にその査定額で良いのか迷ったら、
不動産売却のセカンドオピニオンとしてお気軽にご相談ください。
売主様の100％味方として、納得できる売却をサポートいたします。
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