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世田谷リアルエステートからの新着情報・ブログ紹介
世田谷リアルエステートが、不動産に関する新着情報や、不動産に関するお得な情報を公開しているページです。不動産のプロであるスタッフが、プロだから知っている知識を盛り込んだブログも随時更新中なので、お時間があるときに読んでみてください。
世田谷リアルエステートでは、お客様のご事情と希望を第一に考えた提案をしていきます。不動産売却を検討している方は、ぜひ新着情報をチェックしたり、ブログの内容を参考にしてみたりしてください。
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03月20日
動画をアップロードしました。
【えっ知らないと数百万円の損⁉不動産売却で、絶対にしっておくべき不動産業界の仕組み】をアップロードしました。
ぜひご覧ください。
皆様の不動産売買のお役に立てれば、幸いです。
株式会社世田谷リアルエステート
大越 琢弥 -
03月17日
その売却は、誰のため？
お家を探しているお客様と信頼関係ができてくると、よくこんなやり取りが生まれます。
「SUUMOでこんな物件を見つけたんですが、どう思いますか？」
お客さんからLINEで物件のURLが送られてきて、相談を受けることが増えてきます。私は忖度なく、不動産的な観点から物件の良し悪しや注意点をお伝えし、お客さんの希望とすり合わせながらアドバイスをしています。
SUUMOに載っているのに、レインズにない？
そんなやり取りの中で、たまに遭遇するのが 「SUUMOには掲載されているのに、レインズ（不動産業者専用の物件共有サイト）には載っていない物件」 です。
不思議に思って、SUUMOに掲載している不動産会社に電話をすると、たいていこんな回答が返ってきます。
1. 自社で買主を探しているので、他社の紹介は不可
→ 一般媒介契約の場合、売主が承知していれば問題なし。2. 専任媒介契約または専属専任媒介契約だが、レインズに掲載していない
→ 契約締結日から
• 専任媒介契約なら7営業日以内
• 専属専任媒介契約なら5営業日以内
この期間内であれば、法的には問題なしです。しかし、こうしたケースの多くは 「自社で買主を見つけたいから、先にSUUMOに掲載している」 という理由だったりします。
売主のため？ それとも自社の利益優先？
不動産会社の本来の役割は 「売主のためにできるだけ多くの買主に情報を届けること」のはずです。それなのに、なぜSUUMOには掲載するのに、業者間サイトであるレインズには載せないのでしょうか？
「本当に売主のために動いているなら、真っ先にレインズに登録すべきでは？」と思います。もしかしたら、何らかの事情があるのかもしれませんが。
レインズに掲載すれば、全国の不動産会社がその物件を確認でき、多くの買主に情報が行き渡ります。そうすると他社さんが買主を見つけてきてしまう可能性もあるので、それを懸念しているのかもしれません。
なので、レインズには掲載せず、まずは自社で買主を見つけようとするのは、 売主よりも自社の利益を優先している可能性が高いかもしれません。
これ、違法じゃないの？
さらに問題なのは、「今後もレインズに載せるつもりがない」 ケースです。
この場合、宅地建物取引業法違反となり、法的な問題が発生します。• 売主に不利益を与えている
• 適正な取引が行われていない
• 他の業者に情報を公開しないことで市場を歪めているこうした不動産会社に任せて、本当に売主のためになるのでしょうか？
まとめ
物件探しをしていると、「SUUMOには載っているのに、レインズにはない」という不思議な状況に出くわすことがあります。信頼できる不動産会社を選ぶことで、売主も買主も安心できる取引を進めることができます。
不動産会社選びは、慎重に。価格よりも大事です。
株式会社世田谷リアルエステート
大越 琢弥 -
03月15日
一括査定は本当に便利？知らないと損する落とし穴
「不動産を売ろうかな」と思ったとき、インターネットで「一括査定サイト」を利用しようと考える方も多いと思います。
複数の不動産会社から査定価格がもらえるため、「高く売れそうな会社にお願いしよう！」 と思うのも自然な流れです。
しかし、一括査定には大きな落とし穴があります。
それは、多くの不動産会社が「相場より高めの査定価格」を提示するケースがあるからです。
今回は、なぜ一括査定を利用すると売却が難しくなるのか？について詳しく解説します。
1. 一括査定では、相場よりも高い査定額が出やすい理由
一括査定を利用すると、一般的に5〜6社から査定価格の提示があります。不動産会社としては、売却を任せてもらうために、どうしても「少しでも高く査定しよう」と考えがちです。
✅ 相場より高い査定を出す理由
• 売主さんは「高く売れる」と言ってくれる会社に依頼する傾向がある
• 専任媒介契約を取れば、その後の売却活動で手数料が入る。
• 価格が高い方が売主さんからの印象が良くなるつまり、 売れる価格ではなく、売主に気に入られるための価格を出す会社が多くなります。そうじゃないと専任媒介契約が取れないので。
2. 「この価格で売れます！」は、あくまで予想価格
一括査定の査定額＝買取価格ではありません。査定価格は「この価格で売れると思います」 という予想に過ぎず、不動産会社は自由に価格を提示できます。
「相場の30％増しで査定額を出すように、と指示している会社がある」という話も聞きます。
これは、売主さんの気を引くための戦略ですが、結果として「この価格なら売れる」と思い込んでしまう売主さんが増えてしまうのです。相場の分からない売主さんは、そう思うのは当然です。
✅ 査定額の問題点
• 「高値で売れます」と言われると、売主さんは分からないので期待してしまう
• 実際の売却活動を始めると、なかなか買い手が見つからず、価格を下げることに…
• 最終的に、売却期間が長引いたり、結局相場以下で売ることになる最初から適正な価格で販売をスタートすることが、結果的に高値売却につながるということを知っておきましょう。
3. 実際にあった「一括査定で失敗したケース」
ケース①：相場より高い査定額を信じてしまった（世田谷区・戸建売却）• 査定額の幅：5,500万円〜7,000万円
• 売主が選んだ会社：7,000万円を提示した会社
• 結果：6ヶ月経っても売れず、価格を下げ続け、最終的に 「4,000万円で買取ます」 と専任媒介契約している不動産会社に言われた▶「高値で売れる」と言われて依頼したが、安く買い叩かれそうになり、心配で弊社にご相談に来られました。
ケース②：価格を下げるまで、売却活動が動かなかった（用賀・マンション売却）
• 査定額の幅：4,000万円〜5,200万円
• 売主が選んだ会社：5,200万円を提示した会社
• 結果：内見が1件も入らず、 毎月値下げ交渉を迫られて、どんどん価格が下がっていった▶「高値で売れる」と信じて待ったが、結局価格を下げざるを得なくなり不安を感じて、弊社にLINEでご相談をいただきました。
4. 一括査定ではなく、信頼できる会社に直接相談すべき理由
不動産売却は「高く売れると言ってくれる会社」に頼むのではなく、適正価格を見極め、きちんと販売戦略を立ててくれる会社に依頼することが重要です。✅ 一括査定を避けるべき理由
1. 相場より高い価格が提示されやすい
→ 競争が激しいため、媒介契約を取るために不動産会社が相場以上の価格を提示することが多い2. 査定額は「売れる価格」ではなく予想価格に過ぎない
→ 「この価格で売れます」と言われても、実際の成約価格とは大きく異なることがある3. 相場価格が見えなくなってしまう
→ 媒介契約を取るために提示された査定価格が基準になってしまい、本当の市場価格を見誤る可能性がある
５. 査定の際に「どんな売却方法か」を聞いてみよう
不動産会社によって、売却の進め方は異なります。査定額だけで判断せず、「どのような売却活動をするのか？」 も必ず確認しましょう。✅ 囲い込みをせず、幅広く買主を探してくれる会社がベスト
売主の利益を最優先するなら、 囲い込み（自社で買主を独占しようとする行為）をせず、広く市場に公開してくれる不動産会社に依頼するのがポイントです。実際に、 幅広く買主を探す不動産会社の方が、高値かつ早期に売却できる傾向にあります。
【世田谷リアルエステート】では、
✔ 世田谷区に特化した売却サポート
✔ 市場データを基にした適正価格の査定
✔ 高値売却を目指す「協業型不動産売却」
✔ 囲い込みをせず、幅広く買主を探す販売戦略
を提供し、 売れる価格で適切な売却活動を行います。6. まとめ｜一括査定を使わずに、適正価格で売却を
✅ 一括査定は、高い査定額が出やすく、売却の失敗につながることがある
✅ 「どんな売却方法か？」をしっかり確認することが重要
✅ 囲い込みをせず、幅広く買主を探す会社に依頼するのが高値売却のポイント売却を成功させるには、適正価格と販売戦略を理解し、信頼できる会社に相談することが大切です。
株式会社世田谷リアルエステート
大越 琢弥 -
03月14日
不動産を高値で売るポイントとは？
世田谷区で不動産を売却する際に知っておきたいこと
「世田谷区で不動産を売ろうかしら…」と考えている方へ。世田谷区は東京都内でも人気の高いエリアですが、「高値で売るためには何をすればいいの？」という疑問を持つ方も多いでしょう。
この記事では、世田谷区のマンション・戸建・土地の売却のポイント、相場、売却事例について詳しく解説します。
1. 世田谷区の不動産売却相場は？
世田谷区は、都内でも「住みたい街ランキング」 の上位に入るエリアです。特に田園都市線・大井町線・小田急線・京王線沿線は人気が高く、不動産の流動性が高い地域です。世田谷区の土地の坪単価（2024年最新データ）
エリアによって差はありますが、
• 三軒茶屋・池尻大橋周辺 → 約400〜600万円/坪
• 二子玉川・用賀周辺 → 約300〜500万円/坪
• 経堂・成城周辺 → 約250〜400万円/坪
（※最新の坪単価データは随時更新されるため、最新情報は不動産会社に確認してください）✅ ポイント
世田谷区に限りませんが、不動産は「駅近」や「広い土地」ほど価値が高くなります。また、築年数が浅いマンションや、リフォーム済みの戸建は高値が付きやすい 傾向があります。2. 世田谷区で不動産を売る際の3つのポイント
（1）売却のタイミングを見極める
不動産市場には「売り時」がありますが、 世田谷区の不動産売却は時期よりも「市場の状況」を見極めることが重要です。✅ 不動産価格が上昇傾向にあるとき
✅ 金利が低く、買主が購入しやすいとき
✅ 周辺の売出し物件が少なく、競争が少ないとき特に、 世田谷区はエリアごとに相場の変動があるため、一律に「この時期が良い」とは言えません。
⚠ ただし、8月や年末年始は買主の動きが鈍くなる傾向があるため、売却に時間がかかる可能性はあります。
また、 金利の動向も売却価格に影響を与えます。最近は住宅ローン金利の上昇が懸念されており、買主の購入意欲が下がる前に売却を進めることも選択肢の一つ です。
（2）相続・空き家の売却は早めに動く
「親から相続した家をどうしよう…」
「空き家になっている実家を売るべき？」
世田谷区は相続による不動産売却が多いエリアでもあります。相続した不動産を売却する場合、
✅ 「相続登記」を済ませることが第一歩
✅ 空き家なら「3年以内」に売ると税金が安くなる特例あり
✅ 固定資産税・管理費の負担が増える前に決断が大事実際に、 「親の家を相続したが、空き家のまま3年放置。結局、売却時に大幅なリフォーム費用がかかった」というケースもありました。
放置期間が長くなると、建物の劣化や管理負担も増えるため、早めの判断がカギです。(地方は特に)
（3）適正価格で売るために不動産会社選びが重要
世田谷区で不動産を売却する際に「不動産会社によって査定額が違う…」と感じることもあるかもしれません。これは、
✅ その会社が得意とするエリア・物件種別がある
✅ 適正価格ではなく、「とりあえず高い査定額」を出している会社もある
などの理由があるためです。高値で売るためには、 適正な売却価格を提案してくれる信頼できる会社を選ぶことが大切です。一括査定では無く、個別に不動産会社に査定を依頼すると良いです。
一括査定をおすすめしない理由
一括査定は本当に便利？知らないと損する落とし穴【世田谷リアルエステート】では、
• 世田谷区に特化した売却サポート
• 「協業型不動産売却」で、高値売却を目指します。
• 相続・空き家の売却相談も対応
といった強みがあります。3. 世田谷区で不動産を売却した事例
✅ 事例①：築20年のマンションを売却（用賀）
• 売却理由：住み替えのため
• 売却価格：5,500万円
• ポイント：リフォームをせず、現状のまま販売→早期成約✅ 事例②：空き家になった実家の売却（二子玉川）
• 売却理由：親が施設に入居し、管理が大変になったため
• 売却価格：7,800万円
• ポイント：「空き家の特例」を活用し、税負担を軽減✅ 事例③：土地を売却（経堂）
• 売却理由：相続したが、住む予定がないため
• 売却価格：14,500万円（約320万円/坪）
• ポイント：土地が広いため、一般の買主を見つけるのが難しく、一番高く買ってくれる建売業者を探した。結果、複数の業者に競合させることで、高値売却になった。4. まとめ｜世田谷区の不動産売却は専門家に相談を
世田谷区で不動産を売却する際は、
• 適切な売却タイミングを見極める
• 相続・空き家は早めに動く
• 適正価格で売るために信頼できる会社を選ぶことが大切です。「自分の物件はいくらで売れるの？」と思ったら、まずは 無料査定 から始めてみましょう。【世田谷リアルエステート】では、 世田谷区専門の売却サポートを提供しています。
株式会社世田谷リアルエステート
大越 琢弥 -
03月11日
YouTube、始めました。
YouTube、始めました。
失敗や後悔のない、不動産売買になるように、
知識や経験をお伝えしていきます。【ご挨拶】
皆様の不動産売買のお役に立てれば、幸いです。
株式会社世田谷リアルエステート
大越 琢弥 -
03月09日
マンションを高く売るために、売主様ができる工夫
「せっかく売るなら、できるだけ高く売りたい！」
そう思っている方へ。実は、ちょっとした工夫でマンションの印象が大きく変わり、売却成功につながる可能性が高くなります。
不動産の売却は、買主様の「第一印象」が肝心です。
たった数十分の内見で「この家に住みたい！」と思ってもらえるかどうかが決まります。
では、売主様ができる簡単だけど効果抜群の工夫を5つの動線に沿ってご紹介します。
1. 玄関｜第一印象を決める大切なポイント
買主様が最初に目にする玄関。ここが暗く、ごちゃついていると「なんとなく狭いかも？」と感じてしまうことも。
✅ 余分な靴や荷物は片付け、スッキリとした空間にする
✅ 玄関の電気をつけ、明るく清潔な印象を与える
明るい玄関は「この家、気持ちいい！」というポジティブな印象につながります。
2. リビング｜快適な空間を演出
内見者が最も長く滞在するリビングは、居心地の良さを感じてもらうことが大切です。
✅ カーテンを開け、自然光をしっかり取り入れる
✅ 窓を開けて空気を入れ替え、気持ちの良い空間を作る
✅ 余計な家具や小物を減らし、広く感じさせる工夫を
リビングは「この家での生活を想像する」場所。スッキリと整え、快適な空間を作りましょう。
3. キッチン｜清潔感が命
キッチンは特に水回りの清潔さが求められる場所。
✅ シンクの水垢や油汚れをしっかり掃除する
✅ 生活感が出すぎないように、調味料や洗剤類は目立たない場所へ収納
✅ 換気扇やコンロの汚れを落とし、臭いがこもらないようにする
「すぐにでも料理ができそう！」と思ってもらえると、印象がグッと良くなります。
4. バルコニー｜開放感をしっかりアピール
バルコニーの広さや眺望は、買主様にとって重要なポイント。
✅ 清潔なサンダルを用意し、スムーズに出られるようにする
✅ 物干しや収納スペースを整理し、広く見せる
✅ 植木や装飾品を置いて、居心地の良い雰囲気を演出
バルコニーが快適だと、「この家で過ごす時間が楽しそう」 と思ってもらいやすくなります。
5. 各部屋と水回り｜隅々まで気を配る
✅ 各部屋の電気をすべてつけ、明るく開放的に見せる
✅ トイレや洗面台は、水垢やカビを落とし、ピカピカにしておく
✅ お風呂場の排水溝の掃除や、換気をしっかりしておく
水回りは、清潔感が一番のポイント！
汚れや臭いがないだけで、住み心地の良さを感じてもらえます。
売却成功は「ちょっとした工夫」の積み重ねになります。できる範囲で構いませんので、ちょっとした工夫を積み重ねてください。
マンション売却をお考えの方、
「どうしたらスムーズに高く売れるの？」とお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。
あなたのマンションを「最高値」で売るために、私が全力でサポートします！
株式会社世田谷リアルエステート
大越 琢弥
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02月27日
不動産は場所ありき
不動産を購入する方は、何を基準に購入を決めるのでしょうか？
基本的な3つの要素として、「場所」「価格」「広さ」があります。
この中で最も重要視されるのが「場所」です。
多くの方は、その場所が気に入って購入を決めます。逆に、「価格が安いから」「広いから」という理由だけで購入すると、「ここじゃなかった」と後悔してしまうことがあります。
そのため、売却の際には、買主様に事前に住所をお伝えすることもあります。
Googleマップなどで現地や周辺環境をリサーチし、「その場所だったら、見てみたい」と思ってもらえれば、内見につながり、成約率も上がります。
一方で、場所を伝えずに現地に案内し、建物や間取りを気に入ってもらったとしても、最終的に「この場所では買わない」となってしまうことも少なくありません。
不動産は「場所が8割」と言われるほど、重要な要素です。売却時も、買主様が納得できるよう、事前の情報提供をしっかり行うことを心がけています。
株式会社世田谷リアルエステート
大越 琢弥 -
02月14日
梶が谷の名店 かとうちゃん
我が家の近くに「かとうちゃん」という地元の焼き鳥屋さんがあります。
今日はじろうとの散歩の帰りに、焼き鳥を買って帰ることにしました。
店内でも食べられますが、いつも持ち帰りです。ザ飲み屋の店構えなので、お酒が飲めない私には、店に入るのはハードルが高いお店です。
店頭で注文をしていると、店員さんがじろうに気づき、「かわいいわね」と声をかけてくれました。
焼き上がりまで10分ほどかかるとのことで、その間、辺りを散歩して再びお店へ。
お会計の時、焼きたての焼き鳥と一緒に、じろうに湯通ししたレバーをくださいました！
こんなお店が近くにあったら、お客さんも愛犬と一緒にちょっと寄ってみたくなりますよね？
帰宅後、おやつとしてレバーをあげようと、お手・ターン・伏せを試してみると…いつもは不発の技も、今日はビシビシッと決めるじろう（笑）。
ご飯に混ぜてあげると、普段は残しがちなご飯も、一瞬でたいらげました。
かとうちゃんの焼き鳥は、大ぶりなお肉が柔らかくてジューシーで、本当に美味しいです。私も、一瞬でたいらげました（笑）。
でも、それ以上に嬉しかったのは、犬にも優しく接してくれる人情味。
私も、お客さんにとって「人情味のある、犬のいる不動産屋さん」を作りたいな、と改めて思いました。
株式会社世田谷リアルエステート
大越 琢弥
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02月13日
宅建士の法定講座
今日は、宅地建物取引士の法定講習を受けてきました。
自宅が神奈川県なので、会場は馬車道にある神奈川県宅建協会です。
ビデオ講座があり、法改正点などを学習します。
そして、一番感動したのが、講座終了後にもらった、宅建士証がカードタイプになっていたことです！
これまではラミネート加工のものだったのですが、まるで運転免許証のようなスタイリッシュなカードになっていました。
財布に入れるものではないけれど、とりあえず財布に入れて帰ります（笑）。
この後は、新大久保で社長仲間達と韓国料理を食べに行く予定です。勉強は苦手ですが、楽しみがあるから頑張れました！
帰宅したら、媒介業務報告書を送るぞ！
今日も一日、充実してます。
株式会社世田谷リアルエステート
大越 琢弥
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02月12日
不動産をどうしようかな？とお悩みの方へ
不動産を売るか、貸すか、そのままにしておくか、どうしようかな？とお悩みの方は、ぜひ「出張無料相談」をご利用ください。
ファミレスやカフェでお茶でも飲みながら、気軽にお話を伺います。
匿名でも構いませんし、ご所有の不動産の情報を伏せたままでも大丈夫です。
相談の結果、売らなくても、貸さなくても、そのままでもOKです。どうするかを私に報告する必要もありません。
ただ話をすることで気持ちが晴れるなら、それで十分です。
私にとってのメリットは、皆さんがどんなことで悩んでいるのか、どんな解決方法をご提案できるのかを知ることができること。これも大切な学びです。リサーチ費用もかかりませんしね（笑）。
2時間無料、飲み代は割り勘、交通費は不要です。（一都三県に限ります）
「わざわざ来てもらうのは悪いな…」と思う方は、コーヒーを一杯ご馳走ください。
どうぞお気軽にお茶に誘ってください。不動産の話だけじゃなく、気軽にお話できるのを楽しみにしています。
株式会社世田谷リアルエステート
大越 琢弥